Что учесть при заключении договора долевого участия

Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «Что учесть при заключении договора долевого участия». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Договор долевого участия (ДДУ) защищает дольщиков от множества рисков, связанных с процессом покупки жилья. Это хороший гарант при приобретении квартиры в новостройках. К настоящему времени проведена большая законодательная работа по защите прав граждан. «Такой договор подлежит обязательной регистрации, что исключает двойные продажи. Это существенный плюс. В ситуации срыва сроков сдачи объекта по ДДУ предусмотрена система штрафов, тут тоже в выигрыше покупатель. Стоимость договора не может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке», — отметил Сергей Якир, руководитель отдела продаж новостроек компании «Азбука Жилья».

Недостатки договора долевого участия в строительстве

На сегодняшний день схема заключения договора долевого участия (ДДУ) в строительстве является самой надежной. В принципе, дольщики в нашей стране неплохо защищены 214-ФЗ. Но есть и у ДДУ свои недостатки, о которых мы поговорили с экспертами рынка недвижимости.

Что необходимо учесть при заключении ДДУ?

Также в качестве негативного момента можно отметить уязвленность тех покупателей, которые приобретают квартиры не у застройщика, а у инвесторов. «Мы говорим о договоре уступки прав требования. То есть о ситуации, когда инвесторы (будучи изначально дольщиками) продают свои квартиры по цене выше той, которую они платили застройщику. Но тут есть один момент — в случае продления сроков строительства, расчет штрафов осуществляется исходя из той цены, которая указана в ДДУ», — отметила Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Кроме того, уступить право возможно только после госрегистрации договора и до подписания акта о передаче по объекту долевого строительства. «Иногда застройщик может включить в договор пункт, согласно которому он может как дать свое согласие на переуступку, так и отказать без объяснения причин. Данная норма не противоречит статье 382 ГК РФ, в которой оговаривается возможность вносить соответствующие условия в договор, но дольщики могут счесть это ущемлением своих прав», — рассказала Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»

Подписание ДДУ является лишь одним из действий, необходимых для получения квартиры в новостройке. Договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Росреестре и считается заключённым только после такой регистрации. Также только после регистрации договора застройщик может принять оплату по договору от дольщика.

• до того, как дом будет построен;
• после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, но до осуществления государственного кадастрового учета (ч. 7.1 ст. 17 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 25.12.2022 года № 478-ФЗ).

Когда можно заключить ДДУ

Условия ДДУ, как правило, являются типовыми, и застройщики их неохотно меняют. Тем не менее, перед заключением договора нужно внимательно изучить его содержание, и, по возможности, показать юристу для подробного анализа. Более осторожные дольщики могут также привлечь профессионалов для сопровождения сделки по заключению ДДУ, включая как само подписание договора, так и предшествующую ему экспертизу документов застройщика и проекта.

После вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве 31.03.2022, проблема правового регулирования вопроса была разрешена. Теперь такой договор – серьезный конкурент других форм финансирования строительства жилья.

Договор долевого участия: что предполагает и какие нюансы стоит учесть

Вкладывая деньги в строительство, участник договора превращается в партнера строительной фирмы, принимая на себя все риски, связанные со строительством. В случае разорения компании или форс-мажорных обстоятельств, покупателю будет непросто вернуть затраченные средства.

Регистрация договора долевого участия

Регистрируют договор в течение месяца. Первый экземпляр договора со штампом о регистрации остается у инвестора, второй передают застройщику и последний хранится в регистрационном органе. При подаче договора на регистрацию текст уже должен быть отработан полностью. Впоследствии договор, как правило, не меняется. В особых случаях, если инвестор считает условия договора обременительными или незаконными, он может заказать специалистам правовую экспертизу, чтобы определиться, ставить на таком документе свою подпись или нет.

Если же компания открытая, не боится предоставить договор на руки, действует добросовестно и честно по отношению к своим потребителям, то проблем в договоре быть не должно. Некоторые компании выкладывают у себя на сайте проекты договоров. Это является плюсом и абсолютно нормально.

Другие компании говорят, что мы вам дадим ознакомиться, но только здесь у нас в офисе, никуда не выносить, не копировать, не фотографировать. Это также должно настораживать. Скорее всего, в договоре включены пункты и условия, на которые бы вряд ли согласился дольщик, если бы знал о них.

Проверяем кто подписывал договор

• Полезно будет пообщаться с жильцами, которые купили эти квартиры;
• Можно найти в интернете форумы участников долевого строительства, кто раньше участвовал в стройке с этим застройщиком;
• Поспрашивать какое было качество при строительстве, с каким качеством сдавались квартиры, какие были недоделки, к чему быть готовым, в срок ли были сданы квартиры?

Даже если проект и реальный ДДУ не различаются, обратитесь к стороннему юристу, покажите ему окончательный договор. Юрист проверит опасные моменты. Вы рискуете несколькими миллионами, поэтому не постесняйтесь перепроверить каждую запятую и наймите независимого юриста.

Что учесть при заключении договора долевого участия

В сегодняшней статье мы расскажем, как происходят первые два этапа покупки: какие документы понадобятся и как не облажаться с договором. Регистрация договора, оплата, приемка квартиры и регистрация собственности — темы объемные, поэтому о них напишем отдельно.

На двоих с супругом

Застройщику невыгодно доплачивать вам компенсацию, если площадь окажется меньше, чем по договору. Если же площадь окажется больше, чем по договору, а отдельно этот пункт застройщик в договоре не учел, то по закону о защите прав потребителей вы не обязаны доплачивать застройщику за лишние метры. Опять это невыгодно застройщику.

Для начала необходимо пояснить, что такое участие в долевом строительстве. Долевое участие в строительстве для строительных компаний представляет собой способ финансирования возведения объекта недвижимости при помощи средств будущих жильцов. Тогда как для участников долевого строительства – это, в первую очередь, способ покупки жилья путем внесения своего рода предоплаты, так называемой доли финансирования строительного проекта.

Зачем нужен ДДУ и какие условия необходимо учитывать при его заключении в 2022 году

Долевое строительство набирает обороты, поэтому все чаще у россиян появляются вопросы о том, что же такое договор долевого участия (ДДУ), для чего он нужен и какие условия необходимо учитывать при его заключении. Ответы на эти вопросы Вы найдете в этой статье.

Определение договора долевого участия (ДДУ)

При заключении ДДУ следует учитывать, что единого государственного образца данного документа не существует, поскольку условия и стороны, подписывающие договор всегда разные. В целом ДДУ должен выглядеть следующим образом:

Разрешительный акт на ведение строительных работ . Такое разрешение является официальным документом и выдается исключительно местными органами самоуправления. В нем должно быть указано, что застройщику разрешено именно возведение многоэтажного жилого дома, а не нулевого цикла (то есть фундамента). Проверьте, действителен ли срок действия разрешения на проведение строительных работ.

Что такое ДДУ при покупке квартиры

Проектная декларация, данные о застройщике и его предыдущих объектах , проекте планируемого строительства, праве собственности на соответствующий земельный участок, все это в обязательном порядке должно быть опубликовано застройщиком на официальном сайте.

Особенности заключения соглашения

ДДУ — это договор долевого участия в строительстве, который заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Согласно законодательству, ДДУ признается заключенным и вступает в силу только после регистрации в Росреестре. Делается это с целью обезопасить покупателя от мошенничества и исключить двойную продажу жилья. Именно поэтому рассчитываться с застройщиком нужно после проведения государственной регистрации (по месту расположения строящегося объекта), а не после проставления своей подписи в договоре. Это следует запомнить, потому что нечестные строительные фирмы зарабатывают миллионы на незнании людей подобных законодательных нюансов.

Помимо этого, застройщик может изменить проектную декларацию на строительство дома в одностороннем порядке. Это вторая слабая сторона ДДУ. «Подобные действия в состоянии изменить видовые характеристики квартир, купленных ранее. А, следовательно, вот такие „новые“ квартиры застройщик, после регистрации уже измененной проектной документации, может снова продать. И те, кто изначально их купил, еще до изменения, уже не имеют права требовать их от застройщика. Ведь закон обязывает предоставить жилье, характеристики которого указаны в ДДУ. Можно подать в суд, но даже там сложно восстановить справедливость», — подчеркнул Сергей Якир.

Договор долевого участия (ДДУ) защищает дольщиков от множества рисков, связанных с процессом покупки жилья. Это хороший гарант при приобретении квартиры в новостройках. К настоящему времени проведена большая законодательная работа по защите прав граждан. «Такой договор подлежит обязательной регистрации, что исключает двойные продажи. Это существенный плюс. В ситуации срыва сроков сдачи объекта по ДДУ предусмотрена система штрафов, тут тоже в выигрыше покупатель. Стоимость договора не может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке», — отметил Сергей Якир, руководитель отдела продаж новостроек компании «Азбука Жилья».

Что необходимо учесть при заключении ДДУ?

Но есть у такого договора и слабые стороны. При ДДУ закон дает гарантии на возврат средств в случае невыполнения застройщиком своих обязательств, но что делать, если он обанкротился? Тут уже претензии предъявлять некому. Это самая серьезная ситуация, когда страдает добросовестный дольщик. Кроме того, по словам Владимира Зимохина, заместителя руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость», несмотря на многочисленные гарантии до сих пор получается, что дольщик отдает свои деньги, но в случае неисполнения застройщиком своих обязательств и возврата денежных средств, полученной суммы (даже с учетом неустойки), скорее всего, будет недостаточно для приобретения похожего объекта. Он уже будет стоить дороже. Именно поэтому большинство дольщиков предпочитают ждать достройки объекта даже в случае значительной задержки сроков строительства, пояснил эксперт.

Ещё одна схема – оформление заёмных средств под вексель. Звучит неплохо, инвестору предлагаются ценные бумаги компании… Но на деле это совсем не то. После завершения строительства застройщик может просто вернуть инвестору деньги вместо квартиры. Даже без процентов. И добиться большего что-то будет невозможно.

Конечно, не стоит изначально смотреть на застройщика как на мошенника. Большинство из них действительно хотят построить отличный жилой комплекс, и им это так же выгодно, как и дольщикам. Но ситуации случаются разные: от экономического кризиса до банальных ошибок в расчётах. При этом речь идёт о крупных суммах. Поэтому заключение и регистрация ДДУ необходимы, чтобы подстраховаться.

Варианты регистрации ДДУ

Относительно новый вариант регистрации — действующая с 2022 года электронная регистрация ДДУ. Она может экономить время, но содержит солидный минус в виде необходимости дорогой цифровой подписи — она стоит порядка 4-5 тысяч рублей и изготавливается в удостоверяющем центре вашего города — поисковики в помощь. Небольшой плюс лишь в оплате 70% госпошлины за регистрацию — но так как для физических лиц она составляет 350 рублей (см. выше), то погоды скидка с этой суммы не делает.

• порядок изменения стоимости объекта при изменении его площади или качества;
• сроки устранения недоделок по претензии дольщика;
• оформление права собственности застройщиком;
• разрешение на переуступку;
• нотариальное удостоверение ДДУ;
• число экземпляров;
• обязательность регистрации.

1. При определении сторон ДДУ должны вноситься реквизиты учредителя застройщика, а не его дочерняя компания.
2. Предмет договора следует оформлять внесением технических характеристик дома и квартиры. То же касается размера совместных площадей.
3. Внести в ДДУ положение о регистрации права собственности за счёт застройщика.
4. Срок сдачи дома внести точной датой, перечислить штрафные санкции за нарушение установленного срока.
5. Внести в ДДУ положение о выплате компенсации за снижение качества работ и условие по доработке всех недочётов за счёт застройщика.

Как происходит регистрация сделки?

Стоимость квартиры указывают цифрами и прописью. Вносится размер и срок внесения первого платежа. Последующие платежи вносятся частями, о чём гласит отдельное положение документа, с указанием: