⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «Отчет Об Оценке Офисного Помещения Г Москвы 2022». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В настоящее время положение дел на рынке офисной недвижимости характеризуется как стабильное. Спрос остается достаточно высоким. Основными причинами для этого служат: развитие экономики, укрупнение компаний и предпосылки к ведению бизнес на уровне мировых стандартов.
Оценка помещения, оценка офиса
Оценка помещения требуется не только при проведении оценки офисов. Это просто частный и наиболее распространенный случай. Оценка торговых помещений или оценка нежилых помещений может может иметь самое различное назначение — склады, магазины и т.д. Для правильной и объективной оценки помещения , оценщику обязательно должной быть известно его нынешнее назначение для того, чтобы определить вид стоимости (рыночная, инвестиционная, ликвидационная), а также цели его использования в перспективе. При этом клиентом может быть названа не одна, а несколько целей оценки. В этом случае часть процедур по определению стоимости совпадут, но в тоже время, окончательные результаты оценки помещения, могут оказаться различны. Данный вид определения стоимости может применяться как к отдельным объектам, так и к объектам в составе имущественных комплексов.
Факторы, влияющие на оценку офиса:
Если раньше существовало всего несколько факторов, влияющих на стоимость офиса при оценке, таких как: местоположение офиса, его площадь, удобство подъезда — то сегодня все большее влияние на стоимость оказывает гораздо более широкий спектр факторов.
Все эти критерии учитывает специалист по оценке. Большое внимание уделяется ликвидности активов, особенно когда целью оценки является продажа офисного помещения или его использование в качестве залога при кредитовании. На ликвидность влияет востребованность здания на текущем рынке коммерческой недвижимости. Она определяется количеством арендаторов.
- территориальные: район, наличие дороги, подъездных путей, ближайшая инфраструктура;
- наличие парковки и ее тип, количество машиномест;
- наличие охраны;
- техническое состояние офисного здания, когда оно было построено, как давно производился ремонт;
- состояние инженерных коммуникаций;
- наличие и качество системы вентиляции и кондиционирования, лифтов;
- наличие ресепшн, столовых, магазинов и т.д.;
- качество ремонта, вид из окна.
Какие факторы влияют на результат оценки?
Затратный и доходный подходы также могут использоваться экспертом. Например, затратный позволяет с минимальными расчетами и максимальной точностью определить стоимость новых офисов. Доходный метод применяется в случаях, когда объект эксплуатируется уже давно, у него есть постоянные арендаторы, офисное здание относится к престижной категории (А или В), возникла потребность в привлечении инвесторов. Эти два подхода могут применяться и в том случае, когда сравнительный метод использовать нет возможности: например, на рынке недостаточно аналогичных объектов для анализа или отсутствует информация об их стоимости.
Оценка стоимости помещений может проводиться для решения различных задач. Например, для обоснования цены в сделке купли-продажи, для передачи в уставный капитал (подробнее см. Оценка вклада в уставный капитал), для залога в банк (подробнее см. Оценка залога), для заключения договора страхования (подробнее см. Оценка страховой стоимости) и т.п. Во всех этих случаях установлению подлежит рыночная стоимость помещения.
Независимая оценка помещений жилого и нежилого назначения
Обратите внимание, что задача оценки (то, как планируется использовать результат оценки) и цель оценки (вид определяемой стоимости) фиксируются в договоре, и в дальнейшем полученный результат можно будет использовать только для решения той задачи, которая указана. То есть, если помещение оценено для внесения в уставный фонд вновь создаваемой компании, то этот результат нельзя будет использовать при передаче данного помещения в залог или решения других задач. Поэтому нужно четко сформулировать задачу предстоящей оценки еще на этапе согласования договора.
Необходимые документы
Процесс оценки типового помещения занимает 3-5 рабочих дней, после чего готовый отчет об оценке передается заказчику. К отчету прикладываются все документы, которые были использованы для установления количественных и качественных характеристик помещения, а также документы самого оценщика, проводившего оценку – свидетельство о членстве в СРО, полис страхования гражданской ответственности и диплом о получении оценочного образования.
На середину июня 2004 года средние цены на складские услуги в Московском регионе (за 1 кв. метр в сутки) были следующие:
* для неотапливаемых (в пределах МКАД) — Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемых объектов недвижимости под торговые помещения:
1) Оцениваемые объекты недвижимости представляют собой нежилые помещения;
2) Часть помещений строения №2, а также помещения строения №13 в настоящее время используются под торговые цели.,33;
* для отапливаемых (в пределах МКАД) — Опираясь на анализ наиболее типичного использования нежилых зданий и помещений, расположенных в рассматриваемой части города, а также исходя из технических особенностей зданий, Специалисты решили рассмотреть в ходе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования, следующие виды использования:
* жилое;
* офисное;
* торговое;
* производственное;
* складское.,43;
* для неотапливаемых (за пределами МКАД) — 3. коммерческая недвижимость:
* офисные здания и помещения административно-офисного назначения;
* гостиницы, мотели, дома отдыха;
* магазины, торговые центры;
* рестораны, кафе и др. пункты общепита;
* пункты бытового обслуживания, сервиса.,28;
* для отапливаемых (за пределами МКАД) — Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).,30.
Что касается складов класса А и В, то компания определяет их следующим образом: они построены после 1990 г., имеют площадь не менее 5 тыс. кв. м, к ним ведут удобные подъездные пути, иногда рядом проходит железнодорожная ветка. Подобные здания можно разделить, если необходимо разместить в них несколько арендаторов или пользователей.
Рынок недвижимости Москвы и Московской области
В соответствии с ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
1. земли сельскохозяйственного назначения;
2. земли поселений;
3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4. земли особо охраняемых территорий и объектов;
5. земли лесного фонда;
6. земли водного фонда;
7. земли запаса.
Данная процедура дает возможность обосновать цену при заключении сделки аренды или подписании договора купли-продажи. Отчет об оценке понадобится и в случае передачи имущества в уставный капитал, оформления кредита в банке, а также заключения договора страхования.
Оценка нежилого помещения
Важно! «ГРАНД РЕАЛ» — это команда профессиональных оценщиков, которые входят в состав СРО. Более того, все наши сотрудники ответственно относятся к принятым на себя обязательствам и гарантируют, что полученная ими информация не будет придана огласке. А это значит, что нам можно доверять.
Независимая оценка нежилого помещения: стоимость услуг
- Технический и/или кадастровый паспорт.
- Правоустанавливающие документы на объект. К ним относятся договор купли-продажи или аренды, передаточный акт, либо свидетельство о госрегистрации права собственности.
- Сведения о наличии обременений на пользование недвижимостью.
В последние 5 лет в Москве наблюдается активное развитие транспортной инфраструктуры. Вблизи промышленных зон, куда работников раньше возил спецтранспорт, теперь открываются станции метро, транспортно-пересадочные узлы, строятся многочисленные развязки. Например, в промзоне ЗИЛ, которая была полностью отдана под реорганизацию, строят три автомобильных и два пешеходных моста через Москву-реку, завершается строительство центральной магистрали ЗИЛа, которая свяжет станции метро, МЦК и ТТК, протяженность магистрали – 6,5 км, количество полос – от четырех до шести. Москва перестает быть похожа на индустриальный город, преобразовывается в мегаполис с функциональными зонами для работы, проживания, отдыха.
Обзор рынка офисной недвижимости класса С (В-) по итогам I полугодия 2022 года
По мере удаления от центра цена города, продажи объектов данной офисной недвижимости уменьшаются. Так, внутри Садового кольца средняя цена продажи офисной недвижимости класса С (В-) в I полугодии 2022 год составляла 205 363 рублей за кв. м, между Садовым кольцом и ТТК 166 724 рублей за кв. м, между ТТК и МКАД – 107 817 рублей за кв. м, за МКАД – 86 326 рублей за кв. м. Что, несомненно, связано с престижностью и транспортной доступностью районов.
Распределение количества предложений о продаже по округам
Самым дорогим округом является ЦАО Москвы, средняя цена предложения в котором на офисные площади класса «С» («В-») составляет 199 064 рублей за кв. м. На втором месте по стоимости – Западный округ, в котором средняя цена продажи объектов офисной недвижимости класса С (В-) в I полугодии 2022 года составляла 142 882 рублей за кв. м. Несколько уступает ему по стоимости офисная недвижимость Южного округа – 128 428 рублей за кв. м. Самые бюджетные же предложения внутри МКАД располагались в Северо-Западном и Восточном округах, средняя цена предложения в которых составляла 100 020 и 86 763 рублей за кв. м соответственно.
Примечание:
* — Включая понижающий коэффициент – 0,5 при изготовлении отчета об определении рыночной стоимости квартиры, комнаты, доли в квартире.
* — ГБУ МосгорБТИ оказывает услуги по изготовлению технической документации
- Для физических лиц — заявление;
- Для юридических лиц — гарантийное письмо;
*
У нас вы можете заказать:
На рыночную стоимость недвижимости влияет большое количество разнообразных факторов. Задача оценщика — максимально точно определить влияние этих факторов и получить справедливую цифру, отражающую реальную стоимость объекта. Наши специалисты имеют уникальный доступ к информации о недвижимости Москвы, накопленной на протяжении 90-летней истории учреждения, что помогает им объективно и оперативно провести исследование и предоставить Вам качественный, точный отчет.
- коммерческой недвижимости (отдельно стоящее здание);
- земельного участка;
- объекта жилой недвижимости;
- офисного помещения (встроенного);
- права пользования на офисное помещение (встроенное);
- машин и оборудования (технологической линии);
- транспортного средства;
- НМА и ОИС;
- товарного знака;
- 100 % пакета акций в АО;
- доли участия в ООО;
- пакета акций в ЗАО;
В рамках курса осваиваются практические методы, готовые к применению в реальной практике оценочной и экспертной деятельности на российском рынке, а также техники оптимизации работы по оценке в зависимости от типа объекта и требований заказчика, практические навыки по составлению отчётов об оценке различных видов собственности.
Преподаватели-практики:
В результате у слушателей формируются навыки по осуществлению контроля за качеством оценочных работ, вырабатываются приемы проведения экспертизы отчетов об оценке, появляются навыки защиты отчетов о оценке от некомпетентных и/или недобросовестных экспертов.
Также необходимо указать сумму эксплуатационных издержек, заработную плату, начисляемую обслуживающему персоналу, расходы на управление объектом (при их наличии) и другую дополнительную информацию (смета на проведенные ремонтно-отделочные работы, информация о выплате аренды арендаторами и др.).
К факторам, влияющим на оценку офиса, относится местонахождение объекта, уровень развития близрасположенной инфраструктуры, транспортное сообщение, общая площадь помещения, стоимость квадратного метра недвижимости, общее состояние здания, год его постройки, качество ремонта помещения, наличие охраны, стоянки и др.
Необходимые документы для оценки офиса
Одной из востребованных услуг, предоставляемых экспертными агентствами, является оценка офисных помещений, необходимая для компетентного определения рыночной стоимости объекта. Обращение к независимым экспертам сокращает время сбора документов и минимизирует сроки составления отчета.