Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «Фз 2144». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В течение последних лет вокруг закона не утихали споры. И не смотря на то, что число застройщиков, перешедших на ДДУ по 214 ФЗ, неуклонно росло, поток критики не иссякал. Законодатели пришли к единственно верному решению и обратились за советом к самим застройщикам. В новой редакции, которая содержит целый ряд важных поправок, 214 ФЗ более адекватен сложившейся ситуации на российском рынке первичного жилья. Закон с одной стороны, теперь защищает права не только дольщиков, но и застройщиков, и с другой, повышает степень ответственности строителей перед покупателями за несоблюдение условий договора. Таким образом, 214-ФЗ при всех своих недоработках является наиболее прозрачной и безопасной схемой приобретение строящегося жилья в РФ. Социологические опросы последних лет показали, что 60% потенциальных покупателей готовы заплатить больше, но купить квартиру в новостройке по ДДУ, нежели вложить деньги в дешевую стройку, не имея гарантий.
Суть 214-ФЗ
Именно такие ситуации исключает, по мнению его создателей, 214 Федеральный закон, который, как уже говорилось ранее, подразумевает обязательную регистрацию договора долевого участия в Росреестре. Этот договор подтверждает права покупателя на ту квартиру, сведения о которой указаны в договоре. И хотя даже эта прозрачная схема сделки работает не всегда, ДДУ существенно сократил количество подобных махинаций.
ДДУ по 214-ФЗ
Первый и главный плюс закона — это существенное снижение риска оказаться в ситуации двойных продаж. Дело в том, что ДДУ, составленный застройщиком, обязательно регистрируется в Росреестре (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, ранее, до 2022 года — Федеральная регистрационная служба). А Росреестр, как орган государственный, как раз и является гарантом того, что одна и та же квартира не может быть зарегистрирована дважды на разных лиц.
Денежная сторона сделки – самый важный пункт ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание в этом вопросе? Во-первых, в договоре должна быть четко прописана стоимость недвижимости. Лучше, если она будет указана в рублях. К сожалению, цена за квадратный метр часто определяется в условных единицах, причем без фиксации конкретного курса в документе. Это значительно ухудшает условия договора.
Опытные юристы напоминают, что закон 214-ФЗ не запрещает включать в договор пункт о пересмотре цены. Однако в соответствии с законом о праве потребителя покупатель имеет право потребовать у застройщика деньги за недостающую площадь, тогда как строительная компания за лишние квадратные метры ничего получить не может. В судебной практике данный вопрос рассматривается по-разному.
Качество – еще один подводный камень ДДУ
Предмет договора должен быть указан совершенно четко, без возможности разночтений. Долевое участие в строительстве жилого дома предполагает получение конкретного объекта недвижимости в заранее установленный срок. Именно это необходимо зафиксировать в документе. Любые другие вопросы – участие в инвестиционной деятельности, совместное финансирование строительства, уступка права требования помещений после того, как объект будет сдан в эксплуатацию, — не имеют никакого отношения к предмету ДДУ. Закон 214-ФЗ прямо указывает на это. Причем не имеет значения, написано в заглавии документа «договор участия в долевом строительстве» или нет.
Главное нововведение, которое напрямую касается дольщиков, связано с применением упомянутых выше счетов эскроу. Если в течение первого года с введения поправок их использование является добровольным, то уже с 1 июля 2022 года оно станет обязательным.
Если застройщик по каким-то причинам не смогут больше выполнять свои обязательства, ответственность за расчеты с дольщиками будет лежать уже на банках. При этом, если и финансовая организация, например, лишится лицензии, дополнительные обязательства придется взять на себя Агентству по страхованию вкладов.
Изменения 2022 года: особенности актуальной редакции
Нужно заметить, что этим законом защищаются исключительно лица, которые подписали специальный договор долевого участия. Другие типы сделок, сопровождаемые иными документами, включая предварительные договоры, этим законом не регламентируются.
В последние годы заметно участились ситуации, когда недостроенные объекты замораживаются, или застройщики объявляют себя банкротами. Это влечет за собой увеличение количества обманутых дольщиков, которые, по сути, теряют свои деньги.
214 ФЗ, новая редакция 2022 закона — О долевом строительстве: изменения и поправки, когда отменят
- Пользователи, получившие травмы и ущерб здоровью по вине застройщика (комментарии к ФЗ-214).
- Сотрудники компании, которым не была выплачена заработная плата.
- Участники долевых договоренностей.
- Прочие кредиторы (поставщики, подрядчики и т.д., если не отменят свои требования).
214 ФЗ: требования к застройщику
Однако, данный процесс обладает массой особенностей, на которые следует обращать внимание, чтобы избежать неприятных ситуаций. Разберем, что представляет собой долевое строительство, какой закон регламентирует данный процесс, и благодаря каким мерам государство обеспечивает максимальную безопасность сделок ДДУ.
П 1 ст. 1 ФЗ 214 определяет область применения данного закона: регулирование вопросов, связанных со строительством недвижимости за счет средств, привлекаемых застройщиком от физических лиц и организаций — дольщиков. Также федеральный закон 214 ФЗ определяет порядок приобретения собственности на такие объекты недвижимости и предоставляет дольщикам защиту от потери средств, вложенных в строительство.
214 ФЗ: основные положения для дольщика
В этой статье 214 ФЗ содержатся требования к застройщику обеспечить строительство качественного объекта недвижимости с соблюдением всех применимых технических норм и правил, а также условий договора. Если застройщик не выполнил свои обязательства, п 2 ст. 7 ФЗ 214 даёт дольщику право требовать соразмерной компенсации или расторжения договора. Более подробно о правах дольщика в этой ситуации читайте в специальном материале нашего сайта.
Способы привлечения застройщиком средств граждан
214 ФЗ обязателен при строительстве как многоквартирных домов, так и таунхаусов, состоящих из трех и более блоков. Меньшие объемы рассматриваются, как индивидуальная застройка, существующая по иным правилам.
Деятельность ЖНК и ЖСК регулируется согласно 215 ФЗ — суть закона состоит в том, что объект жилой недвижимости не подлежит обязательному страхованию, а взносы пайщиков не облагаются НДС. Таким образом потенциальный покупатель квартиры получает шанс сэкономить. Однако в этом случае есть и свои «подводные камни». Во-первых, ЖСК не несет никакой ответственности за возможный срыв сроков сдачи объекта. К тому же при расторжении договора можно остаться без компенсации средств, затраченных на приобретение пая. Ещё один важный правовой аспект состоит в том, что Закон «О защите прав потребителей» не распространяется на строительные объекты, возведенные по 215 ФЗ.
- адрес объекта долевого строительства, в т.ч. номер участка кадастру, этаж, номер квартиры и её площадь;
- порядок оплаты и условия рассрочки платежа;
- срок сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию;
- гарантийный срок на жилой дом после введения в эксплуатацию.
Чем отличается ФЗ 214 от ФЗ 215?
Сегодня практически всё новое жильё, которое вводят в эксплуатацию застройщики по 214 ФЗ, застраховано на полную стоимость. В то же время договора ДДУ подлежат регистрации в Росреестре и только после этого производится оплата. Таким образом в полной мере обеспечивается защита прав дольщиков.