Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «Обзор рынка коммерческой недвижимости москвы 2022». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
У меня был даже случай в июне 2022 года, когда мне передали квартиру на Новом Арбате в управление. Шальной инвестор из Казахстана утопил 19,5 млн рублей, по тем временам более 700 000 долларов. Сдавать он эту квартиру мог за 2500 долларов в месяц. Естественно, что окупаемость никакая.
Есть ли у классической коммерческой недвижимости будущее? Цена на недвижимость в 2022-2024 году
В тот же месяц мне на стол положили помещение в 90 м2 с арендаторами по цене 8000 долларов за квадрат, где арендаторы платили 7500 долларов в месяц. То есть срок окупаемости составлял 9 лет. А многие в то время хотели получать срок окупаемости на уровне 4-6 лет. И все равно помещение было быстро продано, так как была еще перспектива роста арендных ставок на street retail.
Что же изменилось за 12 лет в России, что я уже не готов советовать инвесторам street retail?
Посмотрите сейчас на большие города, весь траффик концентрируется в торговых центрах, поэтому и арендатор ушел. Добавим сюда дорогую парковку в Москве, Санкт-Петербурге и многих городах. Получаем ворох проблем у street retail.
Переход на проектное финансирование и эскроу-счета вместо непосредственной передачи денег дольщиками девелоперам – все это чаще заставляет последних смотреть в сторону проектов с офисами или магазинами. «В инвестпортфелях строительных компаний последнюю пару лет (2022–2022 гг.) доля жилой недвижимости только росла. Но с 2022 г. расходы на реализацию таких проектов вырастут, а спрос может снизиться», – полагает гендиректор УК SVN Павел Люлин. С другой стороны, масштабного ввода в эксплуатацию коммерческой недвижимости не запланировано, а спрос на качественные объекты растет.
Почему реформы на рынке жилья могут привести к буму в коммерческой недвижимости
Напротив, по мнению Морозова, перемены на рынке коммерческой недвижимости – в лучшую сторону: все больше возникают ситуации локального дефицита (например, в центре столицы), уровень вакантных площадей снижается, ценовые показатели не спешат расти. «Платежеспособность компаний, особенно в столице, лучше, чем у граждан. Не исключено, что те, кто изначально занимался реализацией только жилых комплексов, начнут проекты, в состав которых будет входить качественная коммерческая недвижимость, например многофункциональные комплексы», – говорит эксперт. Тем более что на рынке уже есть девелоперы, которые строят и то и другое, напоминает Люлин. «Возведение жилого здания принципиально мало отличается от строительства зданий коммерческого назначения, такой переход не будет сложным», – считает он. В качестве примера эксперт приводит ГК ПИК, владелец которой Сергей Гордеев заявил о снижении интереса к жилой недвижимости и в то же время анонсировал строительство крупного торгового центра на Павелецкой площади. О постепенном завершении текущих жилых проектов и выходе в коммерческий сегмент также сообщали Capital Group и «Галс-девелопмент».
Осторожный разворот
На смещение вектора интереса из жилья в коммерцию повлияют и другие факторы, считают эксперты. Гендиректор S.A. Ricci Александр Морозов относит к таковым медленный рост экономики, закредитованность населения и плохое состояние платежеспособного спроса. По мнению эксперта, вызовом для девелоперов выступает рост цен: затраты выросли и «нельзя не повысить» цены на квартиры. Но сильно повышать нельзя – экономическая ситуация неблагоприятная, ипотечные ставки подросли.
По итогам 2022 г. аналитики отмечают сходную тенденцию со стороны арендаторов: увеличился спрос на блоки площадью 10–20 тыс. м2, которые крупные компании хотят использовать для консолидации своих ресурсов на единой территории в целях снижения расходов. Такие сделки уже проходят в заметных количествах и значительно уменьшают долю вакантных площадей в отдельных районах. В результате более трети сдаваемых в Москве в рамках одного договора помещений имеют площадь более 1 500 м2. Доли офисов до 500 м2 и от 500 до 1 000 м2 составляют 20 и 22% соответственно. Интересно, что предложение небольших офисов (площадью менее 200 м2) снизилось более чем в два раза: с 23% в 2022 г. до 10% в 2022.
Основываясь на данных о степени готовности запланированных на ввод в 2022 г. объектов, аналитики предсказывают почти трехкратный рост рынка. При этом половина новых торговых комплексов будут иметь формат региональных и суперрегиональных. В среднесрочной перспективе тенденция сохранится, хотя темпы роста, возможно, немного снизятся. Основными драйверами увеличения предложения будут:
Структура рынка по площади бизнес-центров
Восстановление рынка офисной недвижимости Москвы началось во второй половине 2022 г. При низком уровне строительства, обусловленном падением спроса в 2022–2022 гг., доля вакантных площадей снижается и в ряде районов уже достигла отметки 5%. Такие показатели позволяют говорить о намечающемся дефиците качественных офисных площадей.
Прошлый год оказался очень важным для субрынка «Москва-Сити»: крупные компании активно покупали и арендовали здесь площади, и в результате «Сити» поставил сразу два рекорда. Уровень вакантности упал до минимального значения за свою историю и впервые сравнялся с общим по рынку показателем. В нынешнем году, по нашим прогнозам, офисная недвижимость будет одним из наиболее активных сегментов.
По нашим оценкам, в ближайшие год-два основной фокус девелоперы будут делать на достройку имеющихся проектов, разморозку долгостроев, а также реновацию и расширение торговых центров, давно работающих на рынке. Как следствие, мы не ожидаем выхода большого количества новых проектов на строительные площадки.
Торможение ретейла
Как и в других сегментах, в стритретейле ожидается дальнейшее снижение доли вакантных площадей на центральных улицах столицы, что приведет к росту ставок аренды в наиболее востребованных локациях. Важным событием для стритретейла в текущем году, несомненно, станет чемпионат мира по футболу, многие матчи которого пройдут в Москве. Значительный приток туристов приведет к росту пешеходного трафика в центре и росту оборотов ретейла, прежде всего общепита.
Также продолжится смена профилей и демократизация центральных торговых улиц столицы — все большую долю площадей будут занимать операторы общепита и продуктовые ретейлеры, это касается в том числе традиционно люксовых фэшн-локаций. Этот тренд, скорее всего, частично затронет и Столешников переулок, самую дорогую улицу Москвы.
Отрицательную динамику показали помещения общественного питания (на 1%, до 41 429 руб.) и торговые помещения (на 3%, до 47 170 руб. за кв. м). Среднероссийские цены на офисы и складские помещения остались на уровне I квартала 2022 года.
Динамика цен на коммерческую недвижимость в России
По данным Domofond.ru, наибольший рост стоимости в целом по России произошел в сегменте помещений свободного назначения, на которые приходится наибольшая доля предложения в расчете по числу объектов. За год такие помещения выросли в цене на 4%, до 37 500 руб. за кв. м.
Цены и динамика по России
Средние цены на продажу коммерческой недвижимости существенно колебались в течение года даже в масштабе всей России. Динамика по отдельным, особенно небольшим городам, обычно еще более сильная, поскольку уход с рынка или вывод в продажу нескольких крупных или особенно дорогих лотов может кардинально изменить картину. Тем не менее можно говорить об относительной стабильности цен.
Активно разбирают небольшие площади в жилых застройках представители фармацевтического бизнеса, пекарни и салоны сотовой связи. Осваивают новый привлекательный формат небольшие медицинские центры и клиники, поскольку средние по размерам площади удовлетворяют требованиям действующего законодательства.
Обилие влияющих макроэкономических факторов и самого спроса все равно оставляют прогнозные 8-10 процентов роста на 2022 год. Увеличению горизонта повышения будут мешать высокая конкуренция в сегменте застройщиков и вытекающий из этого демпинг. Свою лепту внесут банки, повысив процентные ставки по ипотеке. Еще одной проблемой ликвидности коммерческой недвижимости остается нарастающая бедность населения. Реальное сокращение доходов снижает потенциал прибыли, переводя имеющийся потенциал в сторону предметов первой необходимости.
🔥Что в зоне популярности
Рынок коммерческой недвижимости в прогнозе на 2022 вел себя ожидаемо. Проводимый чемпионат мира по футболу внес свои коррективы – отрасль на некоторое перешла в режим стагнации, поскольку интерес потребителя устремился в сторону жилого фонда. К осени динамика снова стала положительной, хотя и на рынке появились предложения со стоимостью выше конкурентоспособного уровня. Именно так происходило в двух северных столицах. В квартале четвертом началось выравнивание ситуации и для того чтобы исключить простои собственники стали корректировать цены на торговые и офисные площади.
Пока эти изменения носят скорее локальный характер, а общая структура по размеру в целом соответствует результату I полугодия 2022 года. Средний размер сделки в свою очередь вырос на 15% и составил 2 442 кв. м.
Обзор по итогам I половины 2022 года различных сегментов рынка коммерческой недвижимости
В I полугодии 2022 года доля российских инвесторов в структуре общего объема инвестиций составила 70% против 49% по итогам I полугодия 2022 г. Несмотря на снижение доли иностранных инвесторов, по итогам года ожидается сохранение структуры I полугодия текущего года, таким образом их доля по итогам года останется на уровне около 30%, что в целом соответствует картине 2022 года. Иностранные инвесторы представлены в I полугодии всего двумя странами – Белоруссией и Мальтой.
Распределение арендованных и купленных офисных площадей в зависимости от профиля компании
По прогнозам аналитиков Knight Frank, во II полугодии 2022 года на рынке складской недвижимости Московского региона будет введено около 600 000 кв. м складских площадей, из которых более половины строится в формате built-to-suit.
Передавая через форму на сайте свои фамилию, имя, отчество, контактный телефон и электронный адрес, лицо тем самым дает согласие АО «Бизнес-Фактор» на обработку своих персональных данных в соответствии с нормами Федерального закона от 27.07.2022 г. № 152-ФЗ «О персональных данных».
По результатам анализа рынка коммерческой недвижимости Москвы было выявлено, что максимальная величина арендной ставки 1 кв. м в данном сегменте принадлежит отдельностоящим зданиям – 570 068 руб./год, далее следуют офисные помещения – 350 982 руб./год. Средняя арендная ставка 1 кв. м торговых помещений составляет 62 344 руб./год. Минимальные арендные ставки 1 кв. м коммерческой недвижимости принадлежат помещениям общественного питания – 23 770 руб./год, автосервисам (СТО) – 7 735 руб./год и производственно-складским помещениям – 6 314 руб./год.
ПОЛОЖЕНИЕ О ЗАЩИТЕ
ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ ПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ ВЕБ-САЙТА КОМПАНИИ
АО «Бизнес-Фактор»
Для определения уровня цен на объекты коммерческого назначения в Москве специалистами АО «Бизнес-Фактор» были исследованы предложения о продаже зданий и помещений магазинов, офисов, складов, цехов, ресторанов и кафе, представленные продавцами во II квартале 2022 года на открытом конкурентном рынке.
Но это не произойдет быстро и сразу. По статистике, треть новостроек будет достраиваться еще по старым правилам с ДДУ за деньги покупателей. Таким критерием отвечают еще 70% всего строительства Москвы. Остальные застройщики должны перейти на проектное новое финансирование. Нельзя сбрасывать со счетов и проблемные новостройки. Правительство обещает всячески содействовать решению их вопросов и произвести необходимые меры.
Прогноз рынка недвижимости Москвы
За последний год все же произошел небольшой скачек цен на квартиры первичной и вторичной застройки. Рынок новостроек занимает около трети всего продаваемого сегмента. Такая недвижимость распродается еще на стадии строительства. Особенно это видно по застройщиках, которые заслужили неоспоримое доверие и авторитет у покупателя.
Предложения по продаже квартир в Москве опережают спрос
Кризисы в России становятся обычным явлением, но к ним не так просто приспособиться потенциальному покупателю недвижимости. Мы хотим дать вам несколько советов, которые работают при любой ситуации и в любое время на рынке первичного или вторичного жилья: