⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «Отчет Об Оценке Арендной Ставки За Офис». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Агентство, ссылаясь на отсутствие оплаты за пользование вышеуказанным имуществом за период с 01.02.2022 по 31.10.2022 в размере 26 328 870 руб. 00 коп., составляющем сумму разницы между первоначальным и измененным размером арендной платы, обратилось в суд с соответствующим требованием.
Отчет Об Оценке Арендной Ставки За Офис
Поворот исполнения решения суда первой инстанции в силу ст. 325 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации будет произведен Арбитражным судом Свердловской области при предоставлении доказательств его исполнения.
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 26 сентября 2022 г. N Ф09-6062/14 по делу N А60-48753/2022 (ключевые темы: арендная плата — рыночная стоимость — отчет об оценке — односторонний порядок — уведомление)
Учитывая, что в соответствии с условиями договора изменение размера арендной платы поставлено в зависимость от изменения рыночной стоимости объекта аренды, являющегося показателем изменения конъюнктуры рынка, при этом отчет об оценке рыночной стоимости объекта от 09.10.2022 N ОА-04/2022-16, положенный в основу оспариваемой сделки по увеличению арендной платы, является недостоверным, отрицательное экспертное заключение на данный отчет агентством не оспорено, иных доказательств, достоверно подтверждающих изменение рыночной стоимости арендуемого объекта в спорный период в заявленном размере, агентством в материалы дела не представлено, суд кассационной инстанции считает, что одностороннее увеличение арендной платы в спорный период не может быть признано законным, соответствующим нормам материального права и условиям договора аренды. Встречные требования общества о признании односторонней сделки по увеличению размера арендной платы, оформленной уведомлением от 27.12.2022 N 1059/12, недействительной подлежат удовлетворению.
Арендная ставка — это сумма, которую Арендатор платит Арендодателю за пользование его помещением или жилой недвижимостью. Арендная ставка на нежилое помещение, как правило, исчисляется за 1 кв.м. площади в месяц или в год. Жилые площади сдают с указанием месячной арендной платы.
Оценка арендной ставки
Обычно, при заключении Договора Аренды Арендодатель просит оплатить первый и последний месяцы аренды, а также депозит за оставленные в помещении отделимые улучшения (мебель и бытовую технику). Таким образом, в первый месяц сумма арендной платы утраивается. При расторжении или завершении Договора Аренды депозит подлежит возврату, а последний месяц не оплачивается, так как эта сумма уже была уплачена при заключении Договора.
Цели оценки арендной ставки
Заключение договора аренды помещений с ДГИ г. Москвы , как и оспаривание размера арендной ставки, требует обязательной оценки в Независимой оценочной компании. ДГИ часто предлагает завышенные арендные ставки для продления старых договоров аренды, которые непосильны для арендаторов.
- Предварительная экспертиза помещения с определением рыночной стоимости (2-4 дня, 15 тыс руб.);
- Претензионная работа;
- Подготовка полноценного отчета о рыночной стоимости помещения (3-4 дня, стоимость — см. ПРАЙС-ЛИСТ);
- Экспертиза отчета в СРО (стоимостная);
- Судебное разбирательство. Не важно сколько заседаний;
- Судебная экспертиза отчета;
- Аппеляция;
- Кассация;
- Оформление помещения в собственность.
Если раньше предприниматели (а также некоммерческие объединения) платили льготную ставку и даже не сравнивали ее с рыночной ставкой, то теперь ситуация коренным образом поменялась, и в ряде случаев рыночная стоимость аренды окажется даже ниже, чем ставка от ДИГМ.
Сопровождение процедуры выкупа помещения у ДГИ по льготному приоритетному праву и справедливой цене
В 2022 году Департамент Городского Имущества (ДГИ), именовавшийся раньше как Департамент Имущества Города Москвы (ДИГМ) приступил к глобальному перерасчету стоимости арендной ставки собственных помещений, сдаваемых в аренду коммерческим и некоммерческим организациям. Для очень многих субъектов предпринимательства данный ход Департамента имущества стал ударом ниже пояса, и уже серьезно повлиял на финансовую ситуацию в компаниях.
В большинстве случаев на рынке можно найти множество предложений со схожими характеристиками, что позволяет провести аргументированное сравнение. Исключение составляют уникальные объекты, расположенные в старинных зданиях с нестандартной планировкой, или производственные помещения со специфическим оснащением. В таких случаях понадобится более глубокая экспертиза.
Главным инструментом эксперта является сравнительный рыночный анализ. Причем сравниваются параллельно две группы параметров – характеризующие физические характеристики объекта и условия арендного соглашения.
Стоимость оценки
«Независимая экспертная оценка Вега» проводит профессиональную оценку арендной ставки и прав аренды на имущество в соответствии с особенностями каждого объекта оценки и в полном соответствии с требованиями законодательства и стандартов оценочной деятельности.
Независимая оценка арендной платы осуществляется с целью определения и обоснования разумного размера платежа за пользование помещением, позволяющего арендодателю получить максимальную прибыль от сдачи объекта в наем. Как правило арендная плата представляет собой фиксированный платеж.
Оценка арендной платы нежилого помещения
В прошлом году к нам обратились владельцы одного из крупнейших ТЦ в Московской области. Они расширили торговую площадку и им требовалось провести оценку объекта, чтобы определить размер платы для арендаторов. Наши специалисты помогли рассчитать наиболее адекватную ставку за помещения, которая устроила и владельцев ТЦ и арендаторов.
Преимущества нашей компании
Результатом проведенной оценки является полноценный отчет об оценке арендной платы. Руководствуясь им клиент может назначить адекватную плату за пользование его помещением, которая устроит любого арендатора.
В некоторых случаях эта процедура носит обязательный характер. Например, если собственник помещения, предназначенного для сдачи в аренду — государство, и его управлением занимается бюджетная организация или муниципалитет. Обязательное требование к оценке государственной и муниципальной собственности с привлечением независимого оценщика при выкупе, сдаче в аренду, передаче во временное пользование, передаче в залог содержится в ст.8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Стоимость этой услуги может колебаться в широких пределах и зависит от того, какую недвижимость или имущество вы хотите оценить . В принципе, цена аналогична любому общему случаю оценки, о которых можно более подробно узнать на страницах оценка имущества и оценка стоимости недвижимости .
Рассмотрим примеры расчета при оценке аренды квартиры:
Для тех, кто желает сдать свою недвижимость в аренду актуален вопрос справедливого назначения арендной месячной ставки. Нельзя завышать цену — чтобы не потерять потенциального нанимателя, и также нельзя занижать ее, чтобы получить полностью весь возможный доход. Чтобы полностью учесть свои интересы нужно правильно провести оценку помещения для аренды. Т.е., по существу, установить ставки арендной платы. В условиях рыночных отношений ее уже давно не принято «брать с потолка». Величина ставки зависит от множества факторов, например:
- Район расположения арендуемой квартиры
- Расстояние до метро или до ближайшей остановки общественного транспорта
- Количество комнат и площадь квартиры
- Наличие мебели, техники, телефона, Интернета
- Состояние квартиры, подъезда, прилегающей территории и пр.
- Наличие развитой инфраструктуры
- И много других факторов
Оценка аренды помещений
Даже такой элементарный расчет показывает, какую сумму можно потерять не учитывая реальной рыночной стоимости вашего товара (в данном случае арендной ставки). В то время как профессиональная оценка аренды помещения или любой другой недвижимости, выполненная нашей компанией, составит от 5 000 до 7 000 рублей. А для квартир справедлива такая же цена услуг, как и при рыночной оценке квартиры
Оценка квартиры для сдачи в аренду
В настоящий момент рынок сдачи в аренду квартир и комнат достаточно активен и специалисты прогнозируют его дальнейший рост. Разумеется оценка квартиры для сдачи в аренду — дело добровольное. Но получив профессиональную оценку рыночной стоимости ставки арендной платы, Вы можете с легкостью объяснить потенциальному арендатору, почему ее размер выбран именно на таком уровне и ему будет сложно торговаться с вами, т.к. цена рыночная и экономически обоснована.
Под рыночной стоимостью аренды понимается размер арендной платы, который может быть выплачен за сданный объект недвижимости на дату проведенной оценки. Считается, что оценка арендной платы требуется преимущественно для нежилого помещения. Собственники квартир с арендаторами квартир разберутся и так, проведя ориентировочную оценку арендной платы своего недвижимого имущества. Сложнее приходится при сдаче в аренду помещений под офисы, склады и производство, участков земли, которые находятся как в государственной, так и в частной собственности, но требуется установить справедливый размер арендной платы.
Оценка арендной платы за помещение
Очень часто к подобным услугам прибегают именно государственные предприятия, которым такая оценка нужна для более эффективного и справедливо предоставления пустующих помещений в наем. В дальнейшем, при предоставлении отчетности соответствующим структурам, легче обосновать цену, по которой арендаторы занимают те или иные помещения. Помимо этого, такой подход позволяет избегать конфликтов с самими арендаторами.
Оценка рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения
- Где, в каком районе расположена арендуемая недвижимость?
- Какова удаленность от путей сообщений, станции метро или остановки общественного транспорта?
- Какова площадь помещения, сколько в нем отдельных комнат?
- Есть ли в помещении мебель, техника, телефон и Интернет?
- Какое состояние помещения, здания, в котором оно находится, прилегающей территории и т.п.
- Насколько развита инфраструктура?
- И другие вопросы, которые устанавливают многие иные факторы.
Доходный метод еще называют методом капитализации прибыли. Он основан на том, чтобы рассчитать прибыль, которую можно извлечь, если инвестированные в исследуемую и оцениваемую недвижимость средства, потратить на другие сферы предпринимательской деятельности, применяя при этом текущий процент банковского депозита.
Основным источником информации о параметрах объекта оценки является договор аренды или его проект, который может быть подписан в будущем. Какие же именно условия арендного договора определяют состав и качество прав арендатора?
Примеры отчетов об по оценке помещений
То есть, если аналог отличается в лучшую сторону по какому-то параметру, то по этому параметру ставится ↓, если в худшую — ↑, а если не отличается, то корректировки попросту нет. Этот метод подробно описан в книге Е.С. Озерова «Экономический анализ и оценка недвижимости».
1. Установление качественных и количественных характеристик объекта оценки арендной платы. На данном этапе компания «Активные Бизнес Консультации» собирает достоверную и детальную информацию, которая относится к оцениваемому объекту недвижимости. Анализ информации, визуальный осмотр и проведение экспертиз, сбор другой актуальной информации производится по следующим направлениям:
Оценка рыночной арендной платы
Отчет об оценке арендной платы, в соответствии с текущими требованиями законодательства и контролирующих органов о нормах составления отчета об оценке, нумеруется постранично, прошивается, подписывается экспертами и руководителем компаний «Активные Бизнес Консультации», скрепляется печатью и подписями обеих сторон сделки.
Этапы оценки арендной платы
Отчет об оценке арендной платы ни в коем случае не должен содержать информацию, которая напрямую нельзя использовать для проведения оценке аренды, если она не обязательна согласно требованиям федеральных стандартов оценки и правил рыночной деятельности.