Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «Земельный участок передан в виде пая в жск». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В рассматриваемой ситуации обязательство по возврату денежных средств по договору займа прекращается предоставлением взамен исполнения отступного — передачей объекта незавершенного строительства и права аренды на земельный участок с правом выкупа.
Отражение операций в бухгалтерском учете ЖСК представлено ниже.
Земельный участок передан в виде пая в жск
Рекомендуем ознакомиться со следующими материалами:
— Вопрос: На земельном участке Застройщик-1 производил строительство жилого дома с 2022 года за счет средств инвесторов — физических лиц. В 2022 году на земельном участке возведена часть здания, работы по строительству прекращены, объект незавершенного строительства не зарегистрирован, консервации не производилось. Застройщик-1 намеревается передать права и обязанности по договору аренды земельного участка Застройщику-2. Каков порядок перехода прав и обязанностей? Возможно ли избежать перехода к Застройщику-2 предусмотренных инвестиционными договорами обязательств об уплате штрафных санкций за нарушение Застройщиком-1 сроков строительства? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2022 г.);
— Вопрос: Жилищно-строительный кооператив (далее — ЖСК, кооператив) создан участниками долевого строительства в целях завершения строительства многоквартирных домов. То есть кооператив, являясь застройщиком, достраивает дома для «обманутых дольщиков». Для ведения строительства привлекаются подрядчики. Согласно уставу ЖСК недвижимость передается членам кооператива в собственность после полного исполнения ими обязательств по внесению паевого и всех иных взносов, и ввода объекта в эксплуатацию. Квартиры будут реализованы в II квартале 2022 года. Может ли ЖСК уменьшить доход на расходы по строительству? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июнь 2022 г.);
— Энциклопедия решений. Бухгалтерский учет доходов в виде процентов, полученных по договорам займа, банковского счета, банковского вклада;
— Энциклопедия решений. Учет выданных займов и процентов к получению.
Жилищно-строительный кооператив (далее — ЖСК) приобрел право аренды земельного участка с последующим выкупом у физического лица (далее — ФЛ). Обязательство по выкупу будет погашаться в счет договора займа.
У ФЛ в собственности земельный участок и недостроенный жилой дом. Права на недострой ФЛ не регистрировались. У ФЛ есть разрешение на строительство. В договоре указано, что все, что построит ЖСК, будет его собственностью. Земельный участок перейдет в долевую собственность пайщиков ЖСК, в который они вошли со своими паями (переданными в долг по договору займа). Договор займа является подтверждением взноса паев.
ЖСК будет осуществлять строительство жилого дома подрядным способом на средства пайщиков — членов ЖСК. Затем произойдет выбытие жилого фонда (а также нежилых помещений) пайщикам.
Физическое лицо изначально занималось строительством (документов на материалы нет, есть документы по подрядчику) на заемные средства (целевые средства, поступившие от пайщиков). Соответственно, у него возникает обязательство по возврату этих средств. После передачи недостроя данные обязательства принимает на себя ЖСК, который будет в счет этих обязательств передавать жилые площади (а также нежилые помещения) членам кооператива (тройственное соглашение).
В какой момент прекращается обязательство по возврату денежных средств по договору займа?
Как верно отразить данную ситуацию в бухгалтерском учете ЖСК?
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.
Пока идет строительство, вы продолжаете платить паи, а следовательно стоимость квартиры увеличивается и может быть намного больше, чем заявлена изначально. Я встречал живой пример этому и со стороны неприятно было наблюдать за тем, как пайщик был вынужден платить в ожидании конца бесконечной стройки, а стоимость квартиры все росла и росла..
Переуступка пая в ЖСК: что проверить
2. Сколько потребует застройщик за услугу по смене пайщика (обычно это прописывается в договоре с застройщиком). Переуступка осуществляется с разрешения или уведомления застройщика — надо соблюсти, указанную процедуру. согласие застройщика оформляется письменно.
Переуступка пая в ЖСК: риски
К проверке стоит переходить только в том случае, если вы уверены в застройщике, т.е. в том. что он не заморозит строительство, не обанкротится или иным способом не подведет вас, тогда остаются только вопросы по оформлению договора.
В первом случае закон предусматривает возврат пая бывшему участнику кооператива, не выплатившему до конца свой паевой взнос, если такая невыплата подтверждена документами. Порядок выплаты суммы, ее условия и сроки определены главным документом ЖСК или ЖК — уставом и договором с пайщиком, однако, срок выплаты не должен превышать двух календарных месяцев с момента принятия кооперативом решения о признании члена кооператива выбывшим.
Сумма денежных средств, которые член кооператива должен внести в качестве паевого взноса, определяется уставом кооператива в соответствии с действующим законодательством. Размер взноса определяется с учетом среднерыночной стоимости квартиры, идентичной той квартире, которую член кооператива планирует приобрести в собственность.
Возврат паевого взноса
Список пайщиков закрепляет установочные данные лиц, их номер учета в реестре, и другие учетные сведения, которые участники кооператива пожелали оставить о себе в документах, прилагаемых к заявлению о приеме в члены кооператива.
- Паспорт продавца, а также покупателя.
- Документация от застройщика, которая подтверждает процесс строительства на законном основании. К ним относятся: разрешение на строительство, документы на участок земли, на котором строится дом, учредительная документация, выписка из ЕГРЮЛ и ЕГРП.
- Письменное разрешение на передачу пая от руководителя кооператива.
- Справка от строительной компании об отсутствии задолженности.
- Документы, подтверждающие членство в ЖСК, в том числе платежные бумаги, в которых указана вся оплата членских и вступительных взносов.
- Согласие на принятие нового пайщика в кооператив и акт приемки документов.
- Если первичный или вторичный покупатель состоят в браке, то необходимо согласие второго супруга/супруги, заверенное нотариально.
- Иные документы, которые могут быть запрошены в Росреестре.
В этом случае процедура регулируется законом (ФЗ —, 214). Основываясь данным законом новый покупатель пая вправе требовать от строительной компании, а также кооператива предоставление квартиры в установленные сроки. При этом вместе с правами переходят и обязанности по выплате суммы за данный пай в полном размере.
Необходимая документация
Если сторонами сделки было принято решение именно переуступки права, то сначала нужно взять разрешение председателя ЖСК. При этом вся необходимая документация также будет оформляться через кооператив.
Создавая жилищный кооператив на паевой основе, граждане фактически становятся собственниками многоквартирного дома и несут ответственность за действия кооператива по использованию и своевременной оплате коммунальных услуг, труда наемных рабочих и тому подобное. Пай может принадлежать как одному человеку, так и нескольким физическим и юридическим лицам.
Что такое пай в ЖСК: образцы договора и переуступки, справка о выплаченном взносе и другие подробности
Для создания жилищного кооператива достаточно собрания пятерых собственников жилья, владеющих квартирами в многоквартирном доме. При этом каждый член кооператива обязуется своевременно вносить определенный денежный взнос в общий фонд.
Что это такое?
Членами жилищного кооператива могут быть граждане РФ, достигшие 16-летнего возраста, а также юридические лица, являющиеся как собственниками всего жилья в доме, так и отдельных жилых помещений.
Например, систематическое невнесение паевых взносов. Решение об исключении обычно производится в досудебном порядке. В ряде случаев привлекаются судебные инстанции для разрешения конфликта.
На что влияет выход из ЖСК? Образец заявления о прекращении членства в жилищном кооперативе и всё о выплате пая
- Добровольный выход члена ЖСК. Для этого требуется составить заявление с просьбой о выходе из объединения пайщиков. Документ рассматривается в соответствии с пунктом Устава об исключении из рядов кооператива.
- Исключение члена кооператива по каким-либо причинам. Решение принимается на общем собрании. Причинами исключения могут быть нарушения обязанностей членства без уважительных причин.
Причины выхода из жилищного кооператива
По статье 32 ФЗ № 215возврат пая должен быть произведен в течение 6 месяцев. Данный срок может быть скорректирован Уставом объединения, но не должен превышать 2-х лет. Денежные средства перечисляются на расчетный счет гражданина, вышедшего из членов кооператива.
Сумма пая полностью погашена.
В России есть три вида ЖСК, которым государство разрешило возводить жилые здания. Это кооперативы, созданные в соответствии с законом № 161-ФЗ[1], ЖСК дольщиков и обычные кооперативы. Они отличаются категориями участников, степенью надзора со стороны государства, уровнем защиты пайщиков и возможностью строить здания свыше трех этажей.
Проблемы и риски кооперативного жилищного строительства в России
В 2022 году законодатель внёс в закон о несостоятельности № 127-ФЗ статью 201.15-4 о банкротстве жилищно-строительных кооперативов. Эта норма ввела солидарную субсидиарную ответственность руководства, членов правления и контрольно-ревизионного органа ЖСК. Если в ходе банкротства выяснится, что у кооператива не хватает средств для погашения задолженности пайщикам, то суд обяжет руководство ЖСК погасить долги за счет личного имущества и доходов.
Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU
Государственный надзор за кооперативами, созданными в соответствии с законом 161-ФЗ, также минимизирует риски участников. Эти ЖСК действуют на основании типового устава, утвержденного правительством РФ. Закон ограничивает количество членов кооператива числом помещений в строящемся доме, а также запрещает ликвидировать ЖСК до передачи квартир в собственность всех пайщиков (ст.16.5 закона № 161-ФЗ). Указанные нормы снижают риск двойных продаж и препятствуют серым схемам.
Также в законопроекте вводится новый вид аукционов по продаже права аренды участков для комплексного развития и освоения территорий, в том числе для жилищного строительства. Одно из условий – обязательство инвестора передать институту часть построенной недвижимости. В Минстрое полагают, что эта новелла позволит заранее обеспечить реализацию застройщиком определенной доли площадей, агентство получит необходимые ей для реализации госпрограмм помещения, например, для создания арендного фонда. Много внимания в законопроекте уделено правилам вовлечения в оборот федеральных земель, переданных госкомпаниям и структурам.
Пай в залог
Также документ однозначно определяет паенакопление как право требования и предусматривает возможность его залога, а также публичность такого залога. Это упростит привлечение кредитных средств для финансирования строительства жилья членами жилищно-строительных кооперативов.
Госдума приняла в первом чтении законопроект, позволяющий отдавать в залог пай в ЖСК и заменяющий термин «жилье экономического класса» на «стандартное жилье».
О поправках в закон «О содействии развитию жилищного строительства» и другие акты, разработанных Минстроем, NSP уже писала. Чиновники предложили избавиться от термина «жилье экономического класса» еще в конце 2022 года – к тому моменту в официальных документах они уже использовали новое понятие – «стандартное жилье». Именно такое надо строить на землях, вовлекаемых в оборот АИЖК (или Единым институтом развития жилищной сферы), преемником ликвидированного Фонда РЖС.