Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «Смена Разрешенного Использования Садового Земельного Участка В 2022 Году». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Закон, вступивщий в силу в январе 2022 года, вводит полный запрет на возведение жилых домов на участках, предусмотренных под огородничество. Поэтому, единственный выход — смена вида разрешённого использования участка на допускающий возведение капитальных строений. Также перевод земель, предусмотренных под огородничество в земли под ИЖС, необходим для узаконивания уже существующих построек. Владельцам садовых участков, которые хотят узаконить жилые дома и при этом не менять вид разрешённого использования, следовало воспользоваться «дачной амнистией» до 2022 года. Начинать же строительство дома следует, только с изменения категории на земли ИЖС.
Изменение назначения садовых и огородных участков
С 2022 года постановка на кадастровый учёт будет происходить не только на основании техплана, но и потребуется разрешение на строительство. Но это касается только индивидуальных жилых строений. Поэтому если владелец садового участка, построил жилой дом, юристы советуют зарегистрировать его и оформить в собственность до конца года. В противном случае потребуется смена назначения земель. Для преобразования существующих или регистрации новых товариществ, земельные участки граждан должны быть поставлены на кадастровый учёт. Для этого необходимо провести межевание участка, чтобы определить его границы. Если участки находятся в общей территории СНТ и ДНП, то их необходимо выделить до образования садоводческих и огороднических товариществ.
Смена вида разрешённого использования участка для регистрации объектов ИЖС
Перед тем как приступить к смене ВРИ для возведения жилого дома, нужно проверить, соблюдены ли на территории муниципального образования, где находится земельный участок, правила землепользования и застройки. Если все правила соблюдены, нужно узнать к какой зоне ППЗ относится участок и выяснить какие виды использования участка разрешены в этой зоне.
Одна из самых первостепенных причин, по которой актуально изменение ВРИ – отсутствие возможности использовать земельный участок в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и/или разрешенным использованием.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка 2022
- Земельный участок имеет ВРИ сельскохозяйственного назначения, и его хотят использовать под строительство жилого дома. Участки этого вида предназначены только для ведения садоводства, а не для строительства.
- При продаже земельного участка изменение вида разрешенного использования может повысить стоимость объекта в несколько раз. Рынок недвижимости показывает, что стоимость земельного участка СНТ (садовое некоммерческое товарищество) ниже стоимости участка ИЖС (участки для этого вида строительства располагаются только на землях населенных пунктов).
- Смена вида разрешенного использования земельного участка может происходить частично: в таком случае в него добавляются дополнительные способы использования.
- Благодаря смене вида разрешенного использования имущества наблюдается значительное изменение налоговых выплат собственником объекта, что позволяет экономить затраты на налоги. В зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка допускается установление дифференцированных налоговых ставок.
Чтобы ускорить процедуру изменения вида разрешенного использования земельного участка, можно также подготовить:
-
- сельскохозяйственные. Сюда входят пашни, сенокосы, виноградники, а также здания, сооружения, дороги, комплексы, которые используются для перевозки и первичной обработки продукции;
- земли населенных пунктов. Эти земельные участки находятся в границах поселений и предназначены для жилой застройки;
- промышленные и иного специального назначения. Эта категория предназначена для таких сфер деятельности, как транспорт, энергетика, связь, космонавтика, оборона и т. д.;
- охраняемые территории и объекты. Эти территории полностью контролирует государство в связи с природной, культурно-исторической или научной ценностью участка;
- земли лесного фонда. К ним можно отнести территории, покрытые лесами, или участки, где планируется их восстановление;
- земли водного фонда. Этот вид представлен водными объектами и гидротехническими сооружениями;
- земли запаса. Принадлежат государству. Их эксплуатация допускается только после перевода в другую категорию, который должен быть юридически зарегистрирован и обоснован.
Некоммерческая организация, созданная до 1 января 2022 года для ведения садоводства или дачного хозяйства, вправе преобразоваться в товарищество собственников недвижимости , если соблюдаются следующие условия:
Новый закон о садоводстве с 1 января 2022 года
Для этого нужно обратиться в орган местного самоуправления. Взяв с собой схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории и протокол общего собрания членов некоммерческой организации. Если утвержден проект межевания территории, то схема расположения не нужна!
Новый закон о садоводстве с 1 января 2022 года
Для строительства жилого или садового дома на садовом участке необходимо подавать Уведомление о планируемом строительстве объекта. Затем обращаться к кадастровому инженеру за техническим планом, и подавать Уведомление об окончании строительства в органы местного самоуправления. В ответ застройщик должен получить Уведомление о соответствии построенного объекта параметрам строительства (соблюдение отступов от границ участка и др.).
- В первую очередь заинтересованному лицу необходимо направить соответствующее заявление о смене ВРИ в комиссию.
- Следующим обязательным этапом порядка изменения вида разрешенного использования земельного участка являются общественные обсуждения или публичные слушания. Подробнее о них читайте в самостоятельном разделе ниже.
- Получив заключение от организатора обсуждений, комиссия составляет письменные рекомендации о целесообразности/нецелесообразности смены ВРИ и направляет их в местную администрацию.
- Местная администрация в течение 3 дней выносит решение об изменении ВРИ или отказе в изменении ВРИ с обязательной мотивировкой. Оно также подлежит публикации.
Отказ регистрирующего органа по мотивам отсутствия разрешения уполномоченного органа на изменение ВРИ является незаконным (см. п. 1 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 14.11.2022, далее — Обзор).
Порядок изменения ВРИ на другой основной или добавления вспомогательного
Прежде чем начинать процедуру изменения вида разрешенного использования земельного участка (далее — ВРИ), проверьте, точно ли это необходимо. Дело в том, что в рамках вида разрешенного использования могут допускаться разные варианты застройки, разные виды деятельности.
- до 1% кадастровой цены, если у земельной площади она определена, но не менее 10000 рублей. В том случае, если отсутствует величина кадастровой стоимости, размер штрафа будет варьироваться от 10000 р. до 20000 рублей;
- до 0,5 % от кадастровой цены сельхозугодий, но не менее 3000 рублей, в том случае, если сельскохозяйственная деятельность на них не осуществляется;
- до 1,5 % от кадастровой цены земельной площади предназначенной для строительства, садоводства, но не менее 20000 рублей, на тех граждан, которые не используют ее по назначению, например, не возводят дом на участке под ИЖС. Если кадастровая стоимость установлена не была, то штраф варьируется от 20000 до 50000 рублей.
После чего заинтересованные собственники могут прибегнуть к достаточно непростой процедуре по смене типа разрешенного использования. Мероприятие будет зависеть от текущего ВРИ местности и от того, вида, который требуется присвоить, а именно, основной тип, вспомогательный или разрешенный условно.
Перечень документов
Несмотря на наличие у человека или организации статуса собственника участка, его эксплуатация не может совершаться исключительно по желанию владельца, она всегда ограничивается положениями национального земельного законодательства.
Важно отметить, что наказание предусмотрено даже в том случае, если земля не используется в соответствии с прописанными в документах требованиями. Например, если у вас земля сельскохозяйственного назначения, и вы выращиваете на ней с/х культуры в течение 3 лет, то на вас также могут наложить штраф. Причем минимум тут еще больше: 20 тыс. р. для физических лиц и 400 тыс. р. для юридических.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка в 2022 году
Важно помнить, что на территории Москвы и Московской области изменение вида разрешенного использования земельного участка в 2022 году — платная услуга. Расчет осуществляется исходя из разницы в кадастровой стоимости земли до и после изменения. После одобрения процедуры владельцу земли отправляется счет. Если он не будет оплачен, то решение ДГИ будет аннулировано, изменения снимутся с кадастрового учета, при этом земельному наделу вернут прежний ВРИ.
Как определить доступные для участка варианты?
Самые распространенные причины отказа связаны с неправильной подготовкой документов — например, ошибками в заполнении заявления, отсутствием прав на смену ВРИ и т.д. Кроме того, администрация может отказать, если:
В каждой группе имеется свой перечень ВРИ, из которого может быть выбран наиболее подходящий для изменения и отвечающему планируемому использованию. При этом обязательно стыкуются вспомогательные виды с основными. Все виды должны соответствовать классификатору ВРИ 2022.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка 2022 порядок
В любом случае, для начала строительных мероприятий на территориях, не предназначенных для этого, нужно в обязательном порядке изменить формат разрешенного использования земли. В противном случае на собственника могут быть наложены определенные штрафные санкции, вплоть до изъятия земли в пользу муниципального или государственного фонда.
Вспомогательные ВРИ
Торгово-промышленная палата Московской области в рамках соощает, что с 1 января 2022 года во всех муниципальных образованиях Московской области утверждены правила землепользования и застройки территории (ПЗЗ). Это означает, что поменять вид разрешенного использования вы сможете лишь на тот, который утвержден для соответствующей территории в рамках ПЗЗ.
- Требуют согласования с администрацией.
- Должны полностью соответствовать целевому назначению ЗУ (узнать об ответственности за нецелевое использование ЗУ можете здесь).
- Не нарушать регламента использования окружающего массива.
Процедура изменения вида разрешенного использования земельного участка
Соответственно, если документация территориального планирования и градостроительного зонирования находятся на стадии разработки, замена ВРИ представляется возможной на основании решения соответствующего органа местной власти, вынесенного в результате подачи заявления заинтересованным лицом.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка
- В орган местного самоуправления необходимо подать заявление. При этом земельный участок должен относиться к территории этого органа. Причем заявление могут подавать не только собственники, но и арендаторы. Оно также может поступить и от заинтересованного в этом лица.
- В местной администрации подготавливают и утверждают ГПЗУ в строго установленный период, который составляет 30 дней со времени получения заявления. При этом оплата за это не взимается.
- Затем необходимо получить ГПЗУ. Обратите внимание на графу 2.1. в ней должны присутствовать сведения обо всех ВРИ, которые допускаются для данного земельного участка.
Если субъект решил принять личное участие в сборе, подготовке, подачи документов, он должен являться собственником, иметь подтверждающие документы (Выпсика из ЕГРН заменяет право собственности с 1 января 2022 года). В этом случае документация подается в МФЦ.
Перед тем, как изменить категорию земли, собственник должен определить к какой категории относится надел. Представленный материал помоет узнать, какие категории есть, как проходит процедура изменения статуса, какие документы нужны, когда могут отказать.
Стоимость перевода
Если субъект выступает владельцем земельного участка, важно определить ее категорию. Согласно законодательству это может быть земля, предназначенная для сельскохозяйственных работ, участок социального назначения, для промышленных работ или земля, предназначенная для населенных пунктов.
ПЗиЗ разрабатываются в целях реализации Генерального плана развития города. Ими устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, в них содержатся данные о правилах применения этого документа и порядке внесения изменений в него же (ст. 30 ГрК РФ).
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка
Помимо назначений, следует обратить внимание на предельные размеры земельного участка, параметры разрешенного строительства, реконструкции ОКС, также указанные в выписке из ПЗиЗ. Ниже показано, как выглядит полный фрагмент выписки из ПЗиЗ для одной из терзон.
Основной вид разрешенного использования
Процесс начнется с вашего заявления в Комитет по градостроительству и архитектуре. Практически во всех городах РФ такие обращения принимает комиссия комитета, чаще всего они работают при городской администрации.