Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «Бух Учет При Продаже Земельного Участка От Юр Лица Физ Лицу». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
- Акт ОС-1 «О приеме-передаче объектов ОС (кроме зданий, сооружений)». Документ содержит ряд показателей, которые при заполнении следует игнорировать (прочеркивать): изготовитель, нормы амортизации, полезное использование, остаточная стоимость и т.д. В то же время отсутствуют специальные графы, содержащие характеристики земельного участка. Их можно отразить в поле (разделе) «Другие характеристики».
- Акт 401-АПК «На оприходование земельных угодий». Он предназначен для организаций и предприятий аграрной сферы и содержит сведения о земельном участке, его балансовой стоимости, виде, качестве земель и др.
- Инвентарная карточка ОС-6 «Учета основных средств».
Как учитывать земельные участки в бухгалтерском и налоговом учете
Покупка и продажа земельных участков оформляются договором в 3-х экземплярах. Два из них – участникам сделки, один – в Росреестр для регистрации. Договор аренды земли на срок более года также регистрируется в Росреестре (ст. 609-2 ГК РФ).
Покупка
- Дт 97 Кт 76 — затраты на приобретение права аренды;
- Дт 19 Кт 76 — начисление НДС от стоимости арендного права;
- Дт 68 Кт 19 — предъявлен НДС к вычету;
- Дт 20, 25, 26 и др. Кт 97 — списание доли расходов в течение срока аренды.
Если же земельный участок числится в составе МПЗ, организация может проверять такие участки на обесценение. И при необходимости формируется резерв под их обесценение путем отнесения разницы, на которую учетная стоимость участка превышает его рыночную стоимость, на счет 59 «Резервы под обесценение финансовых вложений» (Дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы» — Кредит счета 59).
Если земельный участок будет учитываться в составе основных средств, организация сможет производить его переоценку. При принятии решения о переоценке делать это нужно будет ежегодно в отношении всех земельных участков, учтенных в составе основных средств (п. 15 ПБУ 6/01 ). Переоценка может вести как к увеличению, так и к уменьшению стоимости земельного участка.
Приобретение земельного участка: проводки
Так, если земельный участок приобретается для производственных целей (например, для строительства на нем здания цеха или ведения сельского хозяйства) то учитываться он будет в составе основных средств на счете 01 «Основные средства».
Согласно требованиям законодательства, физические и юридические лица должны перечислять налог в казну при получении дохода. В зависимости от того, к какой категории относится субъект, реализующий земельный участок, подлежат перечислению государству разные виды обязательных платежей.
Налог с продажи земли
Система налогового регулирования определяет необходимость перечислять налог на доходы физических лиц при получении экономической выгоды. Размер налога зависит от того, является ли гражданин налоговым резидентом России или нет. Для резидентов при продаже земельного участка предусмотрена ставка в размере 13 %. Нерезидентам при совершении такой сделки придется перечислить в казну 30 % от полученного дохода.
Налог с продажи земли
Граждане, которые обязаны перечислить в бюджет налог на доходы, должны передать в инспекцию по месту своей регистрации декларацию по форме 3-НДФЛ в срок до 30 апреля года, следующего за годом возникновения дохода. Для перечисления бюджетного платежа установлен срок не позднее 15 июля года, в котором в налоговую была передана декларация по НДФЛ.
Вне зависимости от типа прочего расхода, к которым будет отнесена госпошлина, ее сумма признается расходом на дату начисления госпошлины, т.е. на дату принятия заявления на государственную регистрацию прав (пп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ).
В данной консультации исходим из предположения, что сумма государственной пошлины не формирует первоначальную стоимость земельного участка, а относится к текущим расходам. Расходы признаются при выполнении условий, предусмотренных п. 16 ПБУ 10/99. Поскольку обязанность уплатить госпошлину возникает у организации в связи с подачей заявления на государственную регистрацию, указанные условия выполняются на момент подачи такого заявления.
Налог на добавленную стоимость (НДС)
Наряду с этим существуют официальные разъяснения, согласно которым дополнительные расходы, возникающие при приобретении земельных участков (в том числе госпошлина), учитываются в составе расходов по самостоятельным основаниям и стоимость земельных участков не формируют (см., например, Письма Минфина России от 26.01.2022 N 03-03-06/1/2170, от 28.01.2022 N 03-03-06/1/33).
Земельный участок – это объект недвижимости. Обладать им может как физическое, так и юридическое лицо Документом, являющимся основанием перехода права собственности на земельный участок, является договор купли-продажи. Если сторонами сделки являются юридические лица, такое соглашение составляется с учетом определенных нюансов. А именно:
Продажа земельного участка юридическим лицом юридическому лицу
Стоимость земельных участков, приобретаемых юридическими лицами, немалая. Следовательно, и размер госпошлины соответствующий. А потому стоит отдельным пунктом оговорить порядок ее оплаты, чтобы предотвратить разногласия по этому поводу.
Как происходит продажа земельного участка между юридическими лицами?
Продажа земельного участка одним юридическим лицом другому отличается рядом характерных особенностей. О том, как провести такую сделку, узнаете далее.
Ставка НДФЛ установлена налоговым законодательством на уровне 13%. Но здесь есть исключения. Что касается продажи земельного участка, такая ставка применяется к налоговым резидентам, а лица, которые ими не являются, используют ставку 30%.
Таким образом, налогоплательщики вправе уменьшить полученные доходы на сумму фактически понесенных ими расходов на приобретение земельных участков, которые приобретаются с целью дальнейшей перепродажи, в момент их реализации. В иных случаях расходы на приобретение земельных участков в целях налогообложения в рамках применения упрощенной системы налогообложения не учитываются.
Лица, обязанные уплатить налог после продажи участка
Декларацию должны подавать лица, продавшие свой участок и не освобожденные от уплаты НДФЛ. Те владельцы участков, которые продавали землю, принадлежавшую им более 3 лет, подавать декларацию не обязаны. Но бывают ситуации, когда и им приходят уведомления об уплате налога. Тут просто нужно предоставить в налоговую документы, из которых видно, что они освобождены от уплаты налога.
— по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — комиссия) или решению суда. В этом случае измененная кадастровая стоимость, установленная решением комиссии или решением суда, учитывается при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (п. 1 ст. 391 НК РФ)
При реализации земельного участка на дату признания дохода от реализации продавец имеет право уменьшить его на стоимость приобретения земельного участка (пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ). Такое правило применяется независимо от того, у кого он приобретен: у коммерческой организации, физического лица или органа государственной (муниципальной) власти. Если в результате реализации земельного участка образуется убыток, то он учитывается в целях налогообложения (п. 2 ст. 268 НК РФ).
Земельный налог при передаче земельного участка покупателю
Однако операции по реализации земельных участков не признаются объектом налогообложения по НДС (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ). Следовательно, у продавца не возникает обязанности по уплате НДС и выставлению счета-фактуры покупателю (пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).
Если вы желаете продать земельный участок, то на это также потребуется согласие второго супруга. Такое согласие составляется в письменном виде в произвольной форме и нотариально заверяется. Данный документ требуется исключительно в тех случаях, когда собственник земли состоит в зарегистрированном браке.
Какие документы нужны для купли-продажи земельного участка
- техпаспорт;
- план земли (если копия, то заверенная надлежащим образом) – здесь также должны быть отмечены сервитуты (в ситуациях, когда они были установлены);
- ведомость, в которой отражается оценка имеющихся на указанном участке земли помещений и сооружений. Такой документ требуется в случаях, когда подобного рода постройки включаются в предмет соглашения.
Какой перечень документов должен собрать покупатель земли
- Детальную информацию о сторонах соглашения – если речь идет о физических лицах, указывают их личные и паспортные данные, место жительства, дату рождения. Если стороной сделки выступает субъект хозяйственной деятельности, прописывают его полное название, местонахождение, код ЕГРЮЛ, должность и личные сведения о руководителе, наделенном соответствующими полномочиями, и, который имеет право подписывать соглашения и заключать сделки.
- Информацию о предмете договора – здесь указывают географическое расположение, его размеры, площадь и границы. Если на нем расположены какие-либо постройки, это в обязательном порядке должно быть прописано в соглашении. А также в обязательном порядке должна быть указана их площадь, размеры и стоимость. Если цена на такие объекты недвижимости устанавливается отдельно.
- Цену договора – стоимость земли должна быть указана в российских рублях.
- Момент, определяющий переход права собственности на землю. Как правило, земля считается проданной в тот момент, когда покупатель отдает за нее оговоренную сумму, а взамен получает весь перечень документов.
Ситуация: Был продан участок за 1 700 000, состоящий на балансе предприятия, купленный 10 лет назад за 1 500 000. Прибыль с продажи 200 000 рублей. По УСН доходы облагаются по 6%-ому коэффициенту. Соответственно 200 000*6%=12 000.
Ситуация 1: Земля в собственности более 5 лет. Гражданка Сидорчук решает продать земельный участок, который купила 6 лет назад за 1 500 000 для строительства, но «руки не дошли». Цена его – 3 200 000 рублей. Казалось бы – прибыль налицо и должна облагаться налогом, но нет, так как владела Сидорчук участком больше 5 лет.
Штрафы и санкции за уклонение
Вместе с декларацией в налоговую также стоит предоставить иные документы для подтверждения льготы, права на использования вычета, чеки и договоры, подтверждающие расходы.
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В бухгалтерском учете доходы и расходы от продажи земельного участка признаются прочими доходами и расходами.
Для целей налогообложения организация признает доход от реализации земельного участка.
Затраты на приобретение земельного участка, учтенного в составе основных средств, не уменьшают налогооблагаемую базу при применении УСН.
Продажа земельного участка юридическим лицом физическому лицу
Обоснование вывода:
Согласно п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
В соответствии с п. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельный участок (право собственности) возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ).
На основании п. 1 ст. 260, ст. 209 ГК РФ право собственности на земельный участок может быть отчуждено только собственником земельного участка. Документом, подтверждающим право собственности, может быть свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок (п. 1 ст. 14 Закона N 122-ФЗ).
Кроме того, согласно п. 1 ст. 37 ЗК РФ продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Информация может быть предоставлена в виде выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.
На сделки по продаже земельных участков распространяются общие положения о купле-продаже — параграф 1 главы 30 ГК и нормы параграфа 7 этой главы «Продажа недвижимости», так как земельные участки согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ относятся к недвижимости.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи к покупателю подлежит государственной регистрации. Право собственности на земельный участок по договору купли-продажи переходит от продавца к покупателю только на дату государственной регистрации данного факта (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ особенностью договора купли-продажи недвижимости является то, что цена этого имущества должна быть предусмотрена в договоре обязательно. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.
В силу общего принципа свободы договора, закрепленного в ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия которого определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
По общему правилу исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, кроме случаев, когда законом предусмотрено, что применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (п. 1 ст. 424 ГК РФ).
Законодательство не относит продажу недвижимого имущества, в том числе земельных участков, находящихся в частной собственности граждан или организаций (ст. 212, ст. 213 ГК РФ), в частную собственность других лиц к случаям, когда государственные органы могут устанавливать или регулировать цену исполнения такого договора.
Таким образом, гражданское законодательство не ограничивает стороны договора купли-продажи земельного участка в согласовании любого условия о цене этого договора.
При заключении сделки и согласовании условия о цене продаваемого земельного участка сторонами может быть проведена оценка его рыночной стоимости в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту — Закон N 135-ФЗ). Однако это не вменяется сторонам в обязанность. Поэтому в случае совершения сделки купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности коммерческой организации, цена продаваемого имущества определяется по соглашению сторон. При этом такая цена может отличаться от рыночной или кадастровой стоимости объекта продажи (смотрите, например, постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2022 N 17АП-3042/09, Первого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2022 N 01АП-3090/14).
ООО (УСН с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов») продает физическому лицу земельный участок, находящийся на праве собственности. Земельный участок учтен в составе основных средств.
Каков бухгалтерский и налоговый учет данной сделки?
В соответствии с п. 29 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (далее — ПБУ 6/01) стоимость земельного участка, который выбывает в результате продажи, подлежит списанию с бухгалтерского учета.
На основании п. 17 ПБУ 6/01 земельные участки не подлежат амортизации. Следовательно, независимо от срока использования земельного участка организацией на момент продажи балансовая стоимость земельного участка равна его первоначальной стоимости.
Выручка от продажи земельного участка принимается к бухгалтерскому учету в сумме, согласованной сторонами в договоре (п. 30 ПБУ 6/01).
При этом доходы и расходы от продажи объектов недвижимости, вне зависимости от осуществляемого вида деятельности, отражаются в составе прочих доходов и расходов на счете 91 «Прочие доходы и расходы» (п. 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации» (далее — ПБУ 9/99) и п. 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации», п. 31 ПБУ 6/01).
При определении даты получения дохода от продажи земельного участка следует учитывать, что согласно п. 16 ПБУ 9/99 поступления от продажи основных средств признаются в бухгалтерском учете в порядке, аналогичном порядку признания выручки от продажи товаров (выполнения работ, оказания услуг), предусмотренному п. 12 ПБУ 9/99. В свою очередь, пунктом 12 ПБУ 9/99 определено, что одним из условий признания выручки (поступления от продажи) является переход права собственности на товар от организации к покупателю.
Поскольку право собственности на земельный участок переходит к покупателю на момент регистрации права собственности на него, то прочий доход от продажи земельного участка в бухгалтерском учете не может быть отражен ранее указанной даты.
В ситуации, когда фактическая передача недвижимости (по акту приемки-передачи) состоялась до факта государственной регистрации прав собственности (что чаще всего случается при реализации объектов недвижимости), Минфин России рекомендует продавцу списывать объект недвижимости со счета 01 «Основные средства» в момент фактической передачи покупателю (на основании акта приемки-передачи). Для отражения же выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия продавцам рекомендовано использовать счет 45 «Товары отгруженные» (смотрите письмо Минфина России от 22.03.2022 N 07-02-10/20).
Для учета выбытия объектов основных средств согласно Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, к счету 01 может открываться субсчет «Выбытие основных средств». В дебет этого субсчета переносится первоначальная стоимость выбывающего объекта, а в кредит — сумма накопленной амортизации. Поскольку земельные участки не амортизируются, в случае продажи таких участков делается только одна проводка по списанию:
Дебет 01, субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01, субсчет «Земельный участок»
— списана стоимость выбывающего земельного участка;
при передаче земельного участка покупателю:
Дебет 45, субсчет «Земельный участок» Кредит 01, субсчет «Выбытие основных средств»
— отражена передача земельного участка;
на дату перехода права собственности (госрегистрации прав) в бухгалтерском учете формируются следующие проводки:
Дебет 62 Кредит 91, субсчет «Прочие доходы»
— отражена выручка от продажи земельного участка на сумму по договору;
Дебет 91, субсчет «Прочие расходы» Кредит 45, субсчет «Земельный участок»
— признан расход в размере первоначальной стоимости земельного участка;
Дебет 51 (50) Кредит 62
— поступила оплата от покупателя.
В рассматриваемой ситуации организация приобрела земельный участок из земель, находящихся в государственной собственности, для строительства на нем объекта ОС. Следовательно, налоговый учет затрат на приобретение участка осуществляется в порядке, установленном ст. 264.1 НК РФ, а также порядком, закрепленным в учетной политике организации для целей налогообложения (п. 1, абз. 2 пп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ).
При принятии земельного участка к учету в составе объектов ОС (после государственной регистрации перехода права собственности на участок) сформированная на счете 08, субсчет 08-1, первоначальная стоимость участка списывается в дебет счета 01 «Основные средства» (Инструкция по применению Плана счетов]).
Государственная пошлина при покупке земельного участка
Согласно п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 25 ЗК РФ, п. 1 ст. 4, п. 1 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» переход права собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации. Право собственности на земельный участок у приобретателя возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).