Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «Исследование тенденций на рынке аренды офисных помещений, торговой недвижимости и жилья». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
— На рынке элитных новостроек Москвы средневзвешенная цена за 1 кв. м по итогам 2022 года достигла 812 тыс. руб. (+3% с начала года). Тенденция роста продолжится в 2022 году: цены увеличатся на 4,5%. Доля премиального сегмента на столичном рынке, составившая 75% в 2022 году, в будущем продолжит расти. В 2022 году ожидается старт нескольких крупных проектов в этом сегменте, что послужит сдерживающим фактором роста цен на элитное жилье.
Спрос падает относительно прошлого года, что объясняется эффектом высокой базы. В целом же он остается на приемлемом уровне, особенно в недорогом сегменте. Объемы предложения будут снижаться, поскольку новые проекты станут выходить только по схеме проектного финансирования, однако не все застройщики смогут его получить. Еще один важный фактор — снижение ключевой ставки, которое может продолжиться. Это влияет главным образом на инвесторов, а не на ипотечных покупателей, поскольку снижаются ставки не только по кредитам, но и по депозитам, и по государственным облигациям. Сдача квартиры в аренду при стабильных или немного подрастающих ценах на жилье уже дает сопоставимый доход с этими финансовыми инструментами. Поэтому есть вероятность, что многие инвесторы решат переложить средства в недвижимость, что окажет дополнительную поддержку спросу.
«Основополагающие факторы изменения цен в следующем году будут уравновешивать друг друга»
Таким образом, основные факторы способствуют небольшому росту средних цен на жилье. А главным риском является макроэкономика, которая сложно прогнозируется — в любой момент могут упасть цены на нефть или будут введены новые санкции, что сильно изменит ситуацию.
В дорогом сегменте современные монолитно-кирпичные дома, как правило, недавние новостройки, хоть и довольно дороги, но представляют собой наиболее качественное жилье. Пи этом элитное жилье советской эпохи — сталинки и дома ЦК нередко бывают достаточно дорогими, но порой уже не соответствуют требованию времени. Поэтому правило оптимального соотношения цены и качества проявляется здесь так же, как и в дешевом сегменте. В целом же сегмент 20% самых дорогих квартир показал минус существенно больше, чем рынок в среднем, а сегмент 20% самых дешевых квартир, напротив, в сентябре лучше рынка, что и позволяет говорить об общей тенденции.
Что касается средневзвешенной и очищенной цены, то эти показатели понизились на -2,8% и -5,5% соответственно и составили $4419 и $4142. В структуре рынка по общей площади лидирующее положение по-прежнему занимают офисные помещения, доля которых на рынке составляет 49,2%. На втором месте ПСП, их доля — 19,3%, доля торговых помещений — 13,7%. В структуре рынка по общей стоимости также лидируют офисные помещения. Их доля составляет 54,0%. За ними следуют торговые помещения ? 18,5%, доля ПСП ? 8,9%.
Исследование тенденций на рынке аренды офисных помещений, торговой и офисной недвижимости
Это обстоятельство показывает, что для людей, намеренных купить квартиру в Москве, умеренная цена хоть и имеет определяющее значение, но и вопрос качества далеко не последний. Поэтому при довольно близких ценах более качественные кирпичные пятиэтажки показывают лучшую динамику, нежели панельные пятиэтажки. Также относительно недорогая панель советского времени, но не пятиэтажки (дома 9-12-14 этажей типовых серий) также оказываются заметно лучше рынка.
Бюджет на приобретение небольшого по размеру офиса не превышает стоимости квартиры. Срок окупаемости — около 9 лет. Прежде чем приобрести офис, необходимо просчитать все риски, понять, кем и в течение какого времени будут востребованы офисные помещения. Чтобы не столкнуться с простоем помещения и убытками, лучше всего консультироваться с профессионалами на рынке недвижимости и получить грамотный анализ.
Законодательно рынок коммерческой недвижимости в 2022 лучше регулируется. Договоры оформляются официально, владельцы платят налоги. Однако это более сложный инструмент вложения средств по сравнению с покупкой квартиры. В первую очередь, необходимо оценить инвестиционную привлекательность объекта: назначение (офисы, стрит-ретейл), удачное местоположение, транспортная доступность, хорошее внешнее состояние, качественный состав арендаторов. Иногда отсутствие одного из этих важных параметров делает покупку помещения абсолютно неликвидной.
Коммерческая недвижимость снова находится в центре внимания
В 2022 году в коммерческом секторе количество площадей, введенных в эксплуатацию, было минимальным. Динамика наблюдалась только в складском и гостиничном бизнесе, причем последний во многом был востребован из-за Чемпионата мира по футболу. В период подготовки к ЧМ вырос спрос на арендные площади на первых этажах (и соответственно ставка аренды) на центральных улицах города. Направления общественного питания пользовались популярностью среди арендаторов. Сейчас происходит закономерный спад.
Примерно такая же ситуация наблюдается на рынке торговых площадей. Из-за снижения спроса со стороны арендаторов участились технические открытия, когда вакансия в ТРЦ может достигать 30–40%, отмечает управляющий директор отдела торговых помещений CBRE Михаил Рогожин. В то же время на рынок вышло рекордное количество международных брендов — 34 международные сети за девять месяцев этого года.
По итогам этого года основные тенденции в разных сегментах коммерческой недвижимости (торговая, офисная, гостиничная, складская) идут в одном направлении: это падение спроса, особенно со стороны иностранных компаний, изменение ставок, изменение условий договоров, а также рекордный ввод, который в совокупности со всеми остальными трендами привел к рекордной вакансии.
Подробнее:
«Собственники торговых центров готовы рассматривать альтернативные варианты: например, фиксировать валютный коридор или привязывать ставку к проценту от оборота на определенный срок, что особенно актуально для новых, только открывающихся ТЦ. Все решения принимаются точечно, в рамках индивидуальных договоренностей.
В центре города увеличилось количество пустующих помещений формата стрит-ритейл. Это связано с разрывом в уровне завышенных ожиданий собственников помещений и возможностей арендаторов. Арендаторы либо изначально отказываются от аренды переоцененных помещений, либо съезжают до истечения срока аренды из-за низкой экономической эффективности работы магазина. Можно ожидать коррекции ставок аренды по объектам с большим сроком экспозиции, в том числе из-за неадекватной текущему спросу арендной политики;
Дование сегментов рынка недвижимости и конкуренции
Теперь о тенденциях рынка аренды жилья в Москве. Во-первых, перестали обращаться к агентам собственники квартир. То есть объявлений по аренде квартиры напрямую от собственника, по сути, становится больше. Вообще говоря, необходимости в услугах таких агентств при найме жилья действительно нет: договор аренды, как мы уже неоднократно писали, можно составить, заполнить и подписать самостоятельно; чтобы продлевать его, брать расписки и проч., тоже не нужна ничья помощь. Одним словом, работа большинства агентств (увы, и большинства частных риэлторов тоже), специализирующихся на аренде, сводится к тому, что можно сделать и без их участия. А вот платить за это приходится до 100% месячной арендной ставки.
3.1.Исследование тенденций на рынке аренды офисных помещений, торговых помещений и жилья.
Из-за кризиса 2022 г. и новой градостроительной политики столичного правительства в столице отмечен рекордно низкий объем ввода в эксплуатацию торговых площадей. У девелоперов, начавших строительство объектов до кризиса и закончивших их в конце 2022, количество строящихся объектов осталось мало. А по тем объектам, которые продолжают находиться в стадии строительства, из-за сложностей в финансировании сроки неоднократно переносятся. В итоге уровень вакантных площадей в успешных торговых центрах приближается к нулю, в других торговых объектах продолжает стремительно снижаться. Как результат, ставки аренды на качественные торговые площади плавно поднимаются».
При поддержке свыше 30 процентов иностранного капитала столичный рынок складской недвижимости достиг свыше 1.3 миллиона площадей. Более половины сделок в сегменте относятся к крупным, — это контракты на размещение производственных запасов на 30 тысячах квадратных метрах. Фактическое состояние рынка коммерческой недвижимости в России 2022 оценивается как перспективное. Ежегодно отрасль насыщается потенциалом инвесторов, ориентированных на долгосрочную стратегию вложений. Актуальные цены в сегменте складских площадей сегодня установились на 4500 рублей за метр квадратный аренды. В регионах расценки более скромные, составляют 3800 рублей.
Анализ рынка коммерческой недвижимости 2022
Главная особенность этой отрасли российской экономики — чувствительность к кризисным явлениям. Анализ рынка коммерческой недвижимости по данным 2022 года показывал устойчивое снижение показателей. Катализаторами снижения деловой активности сегмента по старой традиции выступили санкции, поведение котировок нефти и девальвация национальной валюты. Итогом давления на рынок стал отток потребления со стороны арендаторов более чем на 8 процентов.
Структура отечественного рынка недвижимости
За последние три года общий прирост арендуемых площадей в сегменте составил свыше 2 миллионов квадратных метров. Увеличение, главным образом, произошло благодаря высоким темпам строительства и модернизация под целевое назначение неиспользуемых ранее объектов. Потенциал отрасли добавляют инвесторы, которые ориентируются на возведение торговых центров.
Одними из крупнейших объектов, введенных в эксплуатацию в 2022 году в регионах России, стали распределительный центр X5 Retail Group в Ярославле площадью около 37 000 кв.м, новая очередь в рамках складского комплекса «АВС-Электро» в Воронеже площадью около 35 000 кв.м, распределительный центр «Монетка» в Екатеринбурге площадью около 34 000 кв.м и торгово-складской комплекс «ЭТМ» в Казани площадью около 22 500 кв.м.
Преобладающее большинство складов в регионах России строится в формате built-to-suit (более 70% от общего объёма ввода в 2022 году), однако спекулятивное строительство также ведется. Например, в Екатеринбурге в рамках складского комплекса «Ролси» идет спекулятивное строительство третьей очереди площадью около 50 000 кв.м с мультитемпературными камерами, а также введено в эксплуатацию около 15 000 кв.м в складском комплексе «Петровский 2» и в «PNK Парке Косулино». В Новосибирске в складском комплексе «Сибирский» идет строительство блока площадью около 60 000 кв.м (40 000 кв.м собственник планирует ввести в эксплуатацию в конце 2022 года, остальные 20 000 кв.м – в начале 2022). В Самаре до конца года запланирован ввод в эксплуатацию 8-го корпуса в рамках логистического комплекса «Придорожный» площадью около 26 000 кв.м, в Ростове-на-Дону компания «Адва» ведет строительство новых очередей в рамках своих парков площадью около 30 000 кв.м и 10 000 кв.м соответственно, ввод которых запланирован на начало 2022 года.
Динамика сделок со складами по профилю арендаторов/ покупателей в регионах России
Доля вакантных площадей в офисах класса «А», согласно предварительным данным, по итогам 2022 года снизилась на 3,4 п. п. по сравнению с 2022 годом и составила 12,7% или 575 000 кв.м. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в офисах класса «А» за год выросла на 11,2% и составила 25 000 руб. за кв.м в год (triple-net)
В 2022 г. рост ставок аренды офисных площадей в Москве, вызванный превышением спроса над имеющимся предложением, продолжился. Средневзвешенная стоимость аренды по итогам года увеличилась на 4,2%. Однако несмотря на общий рост, в разных районах города наблюдались разнонаправленные тенденции:
Компании-арендаторы в основном выражают заинтересованность в долгосрочной аренде (на срок от 5 лет) с фиксированными ставками, привязанными к индексу потребительских цен. Однако отношение собственников к клиентам заметно изменились: если в 2022–2022 гг. они были рады любому арендатору, то сейчас предоставляют индивидуальные условия только компаниям с именем, присутствие которых в бизнес-центре работает на их имидж.
Анализ предложения офисной недвижимости в Москве
Ставки аренды торговых площадей за пределами садового кольца в рассматриваемый период имели разнонаправленную динамику. После довольно заметного снижения в начале 2022 г. они вернулись предыдущим значениям и держались примерно на одном уровне до конца периода наблюдения (середина 2022 г.). Ставки аренды в торговых центрах, расположенных внутри садового кольца, примерно вдвое выше, амплитуда их колебаний была также более значительной. Однако к середине 2022 г. они тоже вернулись к уровню начала 2022 г.
Объем помещений – это важный индикатор в любом секторе недвижимости. Объем помещений в конкретном классе и средневзвешенная цена на рынке этого класса должны стать главным инструментов инвестирующего в офисные помещения.
Главный показатель при общем анализе – инвестиционная активность в вашем регионе. Даже во времена общей экономической нестабильности или стагнации существуют безопасные зоны для инвесторов, где они могут если не преумножить, то хотя бы сохранить свои деньги.
Торговые помещения
К складам применяются почти те же правила, что и для торговых помещений. Это тоже рисковая сфера. Но именно в этой сфере акцент при анализе часто делается на техническую составляющую складских построек. Пространство внутри складских помещений должно быть хорошо организовано.