Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «Исполнителем коммунальных услуг может быть ук при прямых договорах». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Ну и соответственно, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом и/или решение об установлении размера платы за содержание, в этом случае размер такой платы, как и ранее, устанавливается органом местного самоуправления, однако законом субъекта федерации эти полномочия могут быть переданы органам местного самоуправления внутригородских муниципальных образований (районов, округов).
Исполнителем коммунальных услуг может быть ук при прямых договорах
Ну а жители новостроек, с момента ввода их домов в эксплуатацию, будут платить за коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающим организациям и операторам по обращению с ТКО. И платить за коммунальные услуги через управляющую организацию они смогут только в том случае, если сами выберут себе управляющую организацию. При этом у ресурсоснабжающих организаций все равно остается право отказать управляющей организации в заключении договоров ресурсоснабжения.
Закон о прямых договорах при предоставлении коммунальных услуг, а именно Федеральный закон от 03.04.2022 № 59-ФЗ принят
По истечении 30 дней с момента направления уведомления управляющей организации, договор с ней считается расторгнутым, а договор с собственниками помещений считается заключенным (часть 5 статьи 157.2 ЖК РФ).
РСО и реогоператор могут передать управляющим организациям все свои права, указанные в п.п. 32, 148(23) ПП РФ № 354, а также следующие обязанности:
- снимать показания ИПУ, установленных вне жилых помещений, и проводить проверку их состояния не реже 1 раза в полгода (пп. «е(1)» п. 31 ПП РФ № 354);
- проверять состояние ИПУ по заявлению потребителя в срок, не превышающий 10 рабочих дней с момента его обращения (пп. «е(2)» п. 31 ПП РФ № 354).
ПП — РФ — № — 897 — о — правах и — обязанностях — УО и — РСО при — прямом договоре
После вступления в силу № 59-ФЗ, который закрепил право собственников помещений перейти на прямые договоры с поставщиками коммунальных ресурсов, у всех участников этого процесса – жителей дома, УО и РСО – появилось немало вопросов по процедуре передачи полномочий от управляющей организации к новому исполнителю КУ.
РСО может по соглашению с УО передать ей часть своих прав и обязанностей
В связи с этим в ПП РФ № 354 появились отдельные обязанности управляющих организаций, если собственники заключили прямой договор с регоператором. Перечень таких обязанностей приведён в новом п. 148 (22-1):
- проводить техобслуживание внутридомовых систем, с использованием которых предоставляется услуга по обращению с ТКО;
- принимать жалобы на некачественное оказание услуг по обращению с ТКО, проводить проверки изложенных в жалобах фактов, привлекая к ним представителей регоператора, составлять акты по итогам проверки;
- вести учёт жалоб потребителей на качество предоставления услуг по обращению с ТКО, а также направлять потребителю ответ об итогах рассмотрения такой жалобы в течение 3 рабочих дней со дня её получения.
Получается, что в соответствии с процитированной нормой исполнителями для целей применения Правил 124 являются:
— Лица, оказывающие услуги по содержанию общего имущества (далее — ОИ);
— Лица, предоставляющие коммунальные услуги (далее — КУ);
— Лица, оказывающие услуги по содержанию ОИ и предоставляющие КУ.
РСО как исполнитель КУ при управлении домом УО
Подпункт «а» пункта 30 Правил N 124 предусматривает право РСО на односторонний отказ от договора ресурсоснабжения, заключенного с управляющей организацией, товариществом или кооперативом, в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления коммунальной услуги, а также в части купли-продажи (поставки) коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в пределах норматива потребления соответствующего вида коммунального ресурса в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, — при наличии у таких управляющей организации, товарищества или кооператива признанной ими по акту сверки расчетов или подтвержденной решением суда задолженности перед РСО за поставленный коммунальный ресурс в размере, превышающем стоимость соответствующего коммунального ресурса за 3 расчетных периода (расчетных месяца).
Новое понятие «исполнитель»
Таким образом, во всех случаях, когда РСО в соответствии с жилищным законодательством предоставляет коммунальные услуги потребителям в многоквартирных домах, которыми управляет управляющая организация по договору управления, товарищество или кооператив (части 17 или 18 статьи 12 Федерального закона 176-ФЗ, пункты 6–9, 14, 15, 17 Правил N 354, пункт 30 Правил N 124), такая РСО осуществляет все права и обязанности исполнителя коммунальных услуг, предусмотренные пунктами 31, 32 и 40 Правил N 354, включая определение размера платы за предоставленные коммунальные услуги и выставление собственникам (пользователям) помещений в многоквартирных домах платежных документов на оплату коммунальных услуг с указанием расчетных счетов РСО.
По мнению представителей Минэнерго, управляющие организации должны получать средства за ремонт и содержание МКД. Платежи за воду, тепло и прочие ресурсы надо направлять напрямую их поставщикам. В результате на рынке должны остаться только те УК, которые заинтересованы именно в управлении многоэтажками, а не в «прокручивании» денег жильцов.
Порядок перехода УК на прямые расчеты за коммунальные услуги в 2022 году
Подобная путаница между прямыми расчетами и прямыми договорами, как правило, ведет к незаключению договоров ресурсоснабжения, незаконному перераспределению прав и обязанностей. И как следствие — к возникновению судебных споров, обращению в надзорные органы.
Чем обоснована инициатива с прямыми договорами
К тому же неадекватные требования Минстроя России к перечню обязательных приложений к протоколу общего собрания в приказе от 25.12.2022 № 937/пр явно не способствуют защите решения собрания от оспаривания, поскольку делают практически невозможным принятие собственниками помещений какого-либо решения без нарушений. Например, одним из обязательных приложений назван реестр всех собственников помещений в МКД, содержащий Ф. И. О. собственников — физических лиц, наименование и ОГРН собственников — юридических лиц, номера принадлежащих им помещений, реквизиты документов, подтверждающих права собственности на помещения, количество голосов, которым владеет каждый собственник помещения. Очевидно, что для составления такого реестра собственникам помещений потребуется помощь УО.
На вопрос о том, как будет осуществляться передача показаний индивидуальных и коллективных (общедомовых) приборов учета при переходе на прямые договоры, Минстрой России ответил, что предоставлять ресурсоснабжающим организациям информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях индивидуальных приборов учета (при предоставлении таких показаний собственниками/ нанимателями) и коллективных (общедомовых) приборов учета, должны лица, осуществляющие управление МКД.
В последнее время официально выявлено более 15 тысяч случаев мошеннических действий со стороны УК. В большинстве случаев они предъявляют коммунальные счета жильцам, получают с них плату, а до ресурсоснабжающих организаций средства не доходят. В итоге УК попросту объявляют банкротом, а деньги пропадают.
Как переложить долги УК на агента
Управляющая компания – это юридическое лицо, призванное эксплуатировать жилые дома и регулировать действия подрядных организаций. Действуют УК на основании договоров с владельцами квартир. Управляющая компания – это посредник между жильцами и РСО. Она отвечает за передачу денежных средств собственников квартир за оплату услуг компаний, занимающихся предоставлением ресурсов. УК – выступает в качестве исполнителя услуг, а РСО в свою очередь является субподрядчиком.
- увеличение показателя собираемости денежных средств – исключение УК из цепочки оплаты позволит уменьшить задержки по оплате;
снижение коррупционной составляющей – многие УК создаются с целью хищения денежных средств граждан; - упрощение схемы расчетов между потребителем и ресурсоснабжающей организацией;
- наведение порядка в сфере управления жилым имуществом.
Новая схема оплаты услуг ЖКХ напрямую РСО
Принятый законопроект разрешает множество сложных вопросов накопившихся в сфере управления ЖКХ. Он защищает интересы простых граждан, а также ресурсоснабжающих организаций. Ранее нередки были случаи отключения целых многоквартирных домов – по причине задержки выплат от УК. При этом жильцы свои долговые обязательства исполняли в срок, без каких-либо задержек.
Кроме того, жильцы теперь сами имеют право выбирать поставщика услуг. Например, вывоз мусора может осуществляться разными компаниями. Благодаря принятию нового закона сегодня сами граждане будут иметь право выбирать юридическое лицо, занимающееся работой с отходами. В данном сегменте ЖКХ присутствуют определённые проблемы. За счёт нового законопроекта будет создана здоровая конкуренция в сфере утилизации отходов.
Какие задачи решает новый закон?
Многие управляющие компании не справляются с возложенными на них задачами. Существует множество причин возникновения задержек связанных с оплатой коммунальных услуг. И основная таковая – именно коррупционная составляющая. Ранее управляющая компания (УК) являлась посредником между потребителем и ресурсоснабжающей организацией (РСО). Новый законодательный документ позволит напрямую заключать договор о поставке услуг с РСО.
Прошедшие обучение компетентные жильцы – Ваши друзья. Особенно если обучение проводили Вы, а не кто-либо из Ваших «врагов». Помимо простой благодарности «учителям» обученные Вами люди получат именно ту информацию, которую Вы считаете нужным им дать. Начните обучение, например, с Советов МКД, постепенно расширяя аудиторию, и довольно скоро Вы увидите, насколько легче Вам будет взаимодействовать с Вашими жильцами.
Необходимо информировать жильцов о всех Ваших достижениях, разъяснять жилищное законодательство, доводить до сведения информацию о тех или иных событиях в жилищной сфере и т.п. И для этого можно использовать широкий спектр инструментов: публикации в местных СМИ, выступления по местному телевидению, организация различного рода собраний, обходы домов, размещение информации на квитанциях, на собственных Интернет-ресурсах. Можно выпускать свою газету, какой-либо информационный бюллетень, использовать иные способы информирования населения. Желательно использовать все возможные каналы информационного воздействия.
Иных случаев прямых платежей собственников помещений МКД в РСО и заключения прямых ЖКХ в СМИ: Как победить в информационной войне?
В маркетинге есть очень интересная система оценки рынка потребителей. Согласно этой системе некоторая часть потребителей (например, 10%) купит товар (услугу) любого качества по любой цене при любых условиях, другая аналогичная часть (те же 10%) никогда ни по какой цене ни при каких условиях не приобретут товар (услугу), какое бы у нее ни было качество.
Для начала вспомним, что коммунальные ресурсы не являются коммунальными услугами (за исключением случаев, когда в многоквартирном доме выбран способ управления непосредственное управление или способ управления не выбран или не реализован)
ОДН и прямые договора с РСО
Могут ли общедомовые нужды быть коммунальной услугой? Да, но только в исключительных случаях. Об этом указано в Письме Минстроя России от 30.12.2022 №45099-АЧ/04: «Если в многоквартирном доме выбран способ управления непосредственное управление или способ управления не выбран или не реализован, то оплата холодной воды, горячей воды, электрической энергии, сточных вод, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется потребителями в таком многоквартирном доме в составе платы за коммунальные услуги, которая в указанном случае включает плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребленные при содержании общего имущества в многоквартирном доме».
Кто и как будет считать, оплачивать общедомовые нужды при переходе на прямые договора
3) при изменении способа управления домом по решению общего собрания собственников помещений можно сохранить прямые договоры, заключенные до изменения способа управления. (прямо установлено в статье 157.2 ЖК РФ). Данное правило было и раньше, оно получило закрепление еще в части 18 статьи 12 Федерального закона от 29.06.2022 № 176-ФЗ. Фактически законодатель просто повторил норму, которая уже действовала, причем прежнюю норму не отменил.