Маленькая Сумма Долга По Сравнению Со Стоимостью Недвижимости: обновленная информация, советы

Содержание

Принцип соотносимости объема требований взыскателя и мер принудительного исполнения, изложенный в пункте 5 статьи 4 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» основан на правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 12 июля 2007 г. N 10-П, в пункте 2.2 мотивировочной части которого указано, что законодательная регламентация обращения взыскания по исполнительным документам должна осуществляться на стабильной правовой основе сбалансированного регулирования прав и законных интересов всех участников исполнительного производства с законодательным установлением пределов возможного взыскания, не затрагивающих основное содержание прав должника и одновременно отвечающих интересам защиты прав кредитора (охватывающих его право требования), с целью предотвращения либо уменьшения размера негативных последствий неисполнения обязательства должником.

При отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Таким образом, несоразмерность суммы взыскания по исполнительному производству стоимости реализуемого имущества, на которое обращается взыскание, при отсутствии у должников Карапетяна А.И. и Аршакян А.А. иного соразмерного имущества не может нарушать их права, поскольку после удовлетворения требований взыскателя, оплаты расходов на совершение исполнительных действий, оплаты исполнительского сбора оставшиеся денежные средства от реализации арестованного имущества возвращаются должнику согласно части 6 статьи 110 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску публичного акционерного общества «Промсвязьбанк» к Аршакян А.А., Карапетяну А.И. об определении долей в праве собственности на недвижимое имущество, обращении взыскания на недвижимое имущество,

40. Арест в качестве исполнительного действия может быть наложен судебным приставом-исполнителем в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях (пункт 7 части 1 статьи 64, часть 1 статьи 80 Закона об исполнительном производстве).

Геннадий! Нигде не прописано такой нормы. Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. И если этого не будет происходить, то кредитор вправе подать в суд. А согласно статье 446 Гражданского процессуального кодекса РФ квартиру, которая не в залоге, не могут выставить на продажу:

Если суд принял обеспечительную меру в виде ареста имущества ответчика, установив только его общую стоимость, то конкретный состав имущества, подлежащего аресту, и виды ограничений в отношении его определяются судебным приставом-исполнителем по правилам статьи 80 Закона об исполнительном производстве.

Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание

41. При наложении ареста на имущество в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, судебный пристав-исполнитель вправе в силу части 1 статьи 80 Закона об исполнительном производстве не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника, что само по себе не освобождает судебного пристава-исполнителя от обязанности в дальнейшем осуществить действия по выявлению иного имущества должника, на которое может быть обращено взыскание в предыдущую очередь.

Между тем новые разъяснения фактически «санкционируют» обращение взыскания на дорогостоящее имущество даже в том случае, когда у должника есть активы «поскромнее», обращает внимание Евгений Зубков из Инфралекс Инфралекс Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Банкротство (включая споры) (high market) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Цифровая экономика группа Антимонопольное право (включая споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Семейное и наследственное право группа Транспортное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Частный капитал группа Уголовное право × .

Еще в 2022 году ВС разрешил обращать взыскание на имущество, стоимость которого значительно превышает сумму долга, если у должника нет других активов (п. 16 Обзора практики ВС № 4), напоминает Анжелика Догузова из Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP Федеральный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Международный арбитраж группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Транспортное право группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Цифровая экономика группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Международные судебные разбирательства группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Семейное и наследственное право группа Уголовное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Финансовое/Банковское право группа Частный капитал 2 место По выручке 2 место По выручке на юриста (более 30 юристов) 5 место По количеству юристов Профайл компании × . По словам эксперта, нижестоящие суды по большей части восприняли это разъяснение (см. дела № 8а-1542/2022 и № А76-25544/2022).

Именно это, по словам юриста, и произошло в деле Калинина. Нижестоящие суды отказали взыскателю потому, что он не доказал отсутствие у ответчика иного имущества. Верховный же суд с ними не согласился и разъяснил: истцу достаточно доказать, что пристав предпринял все необходимые меры и это не привело к погашению задолженности. «Тем самым ВС уточнил свою старую позицию», — замечает Догузова.

К таким мерам относится обращение взыскания на имущество должника, в первую очередь на деньги. Если их недостаточно, то обратить взыскание можно на иное имущество. Но во всех случаях делать это нужно только в размере задолженности, напомнил Верховный суд. Если после реализации «иного имущества» и удовлетворения требований кредитора, остались средства, они возвращаются должнику, говорится в ч. 6 ст. 119 ФЗ «Об исполнительном производстве».

В 2022 году Сергей Калинин* через суд взыскал с предпринимателя Дмитрия Дегтяренко 476 625 руб. убытков за ненадлежащее исполнение договора подряда, а также 50 000 руб. судрасходов. Мужчина добровольно не выплатил эту сумму, после чего исполнительным производством занялся пристав. У Дегтяренко на тот момент имелось несколько участков и помещений. Когда пристав их обнаружил, он запретил совершать с ними регистрационные действия. Но это не сильно помогло: за несколько месяцев долг уменьшился лишь на 13 000 руб.

Здравствуйте, как быть в случае если сумма долга не соответствует стоимости имущества на который накладывается арест, сумма долга 112000 а недвижимость минимум 1000000, даже если учесть кадастровую стоимость, не менее 500000. Недвижимость находится в долевой собственности,1/2 у сына 1/2 у тети.Важно! В случаях несоответствия хотя бы одному из вышеназванных условий, наложение ареста на имущество будет являться недействительным, что в дальнейшем может послужить основанием для взыскания убытков с лица, в чью пользу было вынесено данное решение.Подскажите как поступить в данной ситуации.

Взыскать недвижимость с должника

Если судебное решение исполняется принудительно, то не исключено и использование такой меры, как обращение взыскания на имущество должника. В некоторых случаях, наложения на имущество ареста уже достаточно для того, чтобы должник исполнил обязательство. Нередко, приставам приходится заниматься реализацией имущества, в том числе и недвижимого. Закон «Об исполнительном производстве» предусматривает возможность взыскать недвижимость с должника, то есть, передать нереализованное имущество взыскателю в натуре.

Если у должника есть еще кредиторы, которые не получили причитающиеся им денежные средства, то деньги могут быть им выплачены с указанного счета. Если же иных кредиторов нет, то остаток средств вернется должнику, за вычетом предусмотренных законодательством сборов.

Имущество, которое может перейти взыскателю, оценивается по следующей формуле: рыночная стоимость имущества – 25%. Зачем нужно делать такую оценку, если имущество передается в натуре? А вот зачем: например, сумма долга составляет 1 миллион рублей. У должника была арестована квартира. Ее стоимость определили в 2,5 миллиона рублей. Долг погашен не был. Тогда квартиру выставили на торги. Но никто ее не купил.

Имущество, в том числе и недвижимое, реализуется на торгах.
Если попытки продать имущество не увенчались успехом, то снижается его цена.
Если и после этого имущество продать не удалось, тогда пристав имеет возможность предложить взыскателю оставить это имущество себе.

Спустя 1 месяц, пристав вынес постановление, что стоимость реализуемого имущества должна быть снижена на 15%. То есть, квартиру начали продавать по цене 2,125 миллиона рублей. Но и по такой цене недвижимое имущество никто не захотел приобретать. Тогда пристав предложил взыскателю получить недвижимость в натуре. Взыскатель согласился. Но сумма долга, напомним, составляет 1 миллион рублей. А сколько же стоит квартира для взыскателя? Считаем. 2,5 миллиона – 25% от этой суммы = 1,875 миллиона. Выходит, что взыскатель получает квартиру, стоимость которой превышает сумму долга. Очевидно, что это и несправедливо, и незаконно.

Столкновение кадастровой стоимости и рыночной в делах, не связанных с оспариванием, а конкретнее – в банкротстве

3.1.2. С другой стороны, бездействие собственника нельзя квалифицировать как признание рыночности кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость была ниже реальной рыночной стоимости объекта недвижимости. Неоспаривание кадастровой стоимости в данном случае объясняется попросту тем, что оно не соответствует имущественным интересам собственника, поскольку может привести лишь к увеличению налогового бремени.

Исходя из данных о кадастровой стоимости объектов недвижимости, принадлежащих Панасено В.И. и Панасенко Т.Ф., суды пришли к выводу, что имущество стоимостью 50 915 329 руб. перешло в собственность супруги должника, а в собственности должника осталось имущество на сумму 5 333 022 руб. 67 коп. Данные о кадастровой стоимости спорного имущества не опровергнуты, ходатайств о назначении судебной оценочной экспертизы лица, участвующие в деле, не заявляли.

3.1. Аргумент, который подразумевается, но редко высказывается судами прямо, состоит в том, что, если собственник не оспорил кадастровую стоимость, значит считал её соответствующей рыночной. В коечном итоге, именно собственнику лучше всего известно, сколько стоит его объект. Поэтому, если он не инициировал оспаривание, то значение кадастровой стоимости признано им более-менее обоснованным. Возможно, именно эта дополнительная легитимация кадастровой стоимости бездействием собственника и придает кадастровой стоимости то особенное качество ревизионности, при котором несоответствие оценке рыночной стоимости, предложенной экспертом, порочит эту оценку рыночной стоимости, а не кадастровую стоимость?

Таким образом, Верховный суд увидел в кадастровой стоимости способ оценки обоснованности рыночной стоимости. Существенное расхождение кадастровой стоимости и рыночной, не объясненное экспертом, может свидетельствовать о необоснованности рыночной стоимости, что предполагает необходимость назначения еще одной экспертизы для получения альтернативного значения рыночной стоимости. Суды же, развивая подход Верховного суда РФ, начали превращать кадастровую стоимость в полноправного конкурента рыночной при решении вопроса об установлении денежного эквивалента актива. Несоответствие кадастровой стоимости рыночной – уже не просто повод провести еще одно исследование рыночной стоимости, а основание выбрать саму кадастровую стоимость в качестве денежного эквивалента актива.

1. Кадастровая стоимость – стоимость налогооблагаемая, определяемая методами массовой оценки и потому имеющая ограниченную точность. Поэтому традиционно она воспринимается как некий утилитарный показатель, применяемый только в строго ограниченном перечне случаев, предусмотренных законом для расчета налогов, арендной платы, административных штрафов и пр. Именно в связи с этой ограниченной точностью существует процедура оспаривания кадастровой стоимости, в рамках которой устанавливается рыночная стоимость как универсальный денежный эквивалент, чтобы пересмотреть кадастровую. Установление рыночной стоимости компенсирует недостатки массовой оценки и нацелено на уточнение кадастровой стоимости [1] . Следовательно, рыночная стоимость по умолчанию воспринимается в качестве более точной, по сравнению с кадастровой. Поэтому, например, Конституционный суд РФ указывает на приоритетность применения рыночной стоимости вместо кадастровой, определенной методами массовой оценки [2] .

Имущество реализуется, средства – взыскателю. Средства, полученные от реализации имущества должника, перечисляются на депозитный счет подразделения судебных приставов. Исключения составляют случаи, обозначенные в ФЗ-229. После удовлетворения требований взыскателя, разница возвращается должнику. О сумме и возможности вернуть средства, должника оповещает судебный пристав в течение трех дней.

Истец может оставить имущество себе. Если цена на данное имущество превышает сумму долга, взыскатель может оставить его себе, но при этом выполнить ряд требований. Первое: выплатить разницу на депозитный счет подразделения судебных приставов. Второе: в течение пяти дней в письменной форме уведомить судебного пристава о решении оставить нереализованное имущество.

Обращение взыскания, к которому также относятся денежные средства в рублях или валюте, должно соответствовать размеру задолженности по исполнительному листу. Если должник не обладает данной суммой, приставы имеют право обратить взыскание на имущество, принадлежащее ему.

Истец ранее взыскал с ответчика 526,6 тыс. руб. в качестве компенсации за убытки, которые тот причин ему из-за ненадлежащего исполнения договора бытового подряда, а также судебные расходы – 50 тыс. руб. Ответчик не вернул долг в добровольном порядке, тогда судебными приставами в целях принудительного исполнения судебного акта было возбуждено исполнительное производство. В процессе исполнения решения суда приставами было выявлено имущество должника, а именно несколько земельных участков и нежилые помещения. Такие меры как запрет на совершение регистрационных действий в отношении этого недвижимого имущества, а также арест имущества приставами не повлияли на должника. Долг был выплачен в незначительной части. Обратившись в суд, взыскатель потребовал произвести обращение взыскания на имущество.

Данный принцип регламентируется п.4, ст.5 ФЗ-229 «Об исполнительном производстве», а разъясняется в п.16 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №4 (2022). В соответствии с приведенными документами, меры, которые применяются в исполнительном производстве должны быть адекватны требованиям, указанным в исполнительном документе.

В суде могут оспорить подозрительные сделки, из-за которых были нарушены имущественные интересы кредиторов и сделки с предпочтением, например, когда заемщик выплатил кредит в одном банке в ущерб остальным. Но полный перечень сделок, которые могут быть оспорены при банкротстве, включает в себя:

Особенно стоит переживать лицам, у которых единственным жильем является квартира, взятая в ипотеку. Если жильё было приобретено за счет ипотечных средств и является залогом, то его, к сожалению, можно лишиться. Следовательно, кредитор имеет право забрать квартиру за долги, если она в ипотеке и даже если она единственная. Более того, кредиторы могут забрать квартиру за долги, даже если в ней прописан ребенок.

Апартаменты можно отнести к серой области закона, так как непонятно, можно ли их лишиться, если это единственное жильё, поэтому кредиторы пользуются данной лазейкой для защиты свои прав и законных интересов. Как мы написали выше, если площадь апартаментов превышает допустимые нормы на человека, их могут продать, а должнику купить жильё скромнее.

Если должника хотят лишить единственного жилья, он может защитить его, предоставив некоторые доказательства. Во-первых, необходимо доказать, что жилье действительно единственное, приложив выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) за последние несколько лет, подтверждающую, что иного жилья у должника нет и не было. Во-вторых, рекомендуется, чтобы место регистрации совпадало с адресом жилья — так получится подтвердить, что у должника больше нет другого места для проживания. В-третьих, если площадь жилого помещения превышает стандарты квартиры на одного человека, желательно, чтобы в ней проживали другие члены семьи или родственники — на несколько человек норма площади, соответственно, выше. В-четвертых, можно попробовать доказать, что единственное жилье подбиралось исходя из инфраструктуры района, в котором она находится (в районе расположены детские сады, школы, общественные организации, в которых обучаются дети должника, или же находится работа, и так далее).

договоры купли-продажи;
соглашения о разделе имущества;
брачные договоры, устанавливающие правила раздела имущества;
мировые соглашения;
договоры дарения;
поручительства;
сделки, совершенные законным супругом должника.

Риелторы в обязательном порядке отправляют данные в Росфинмониторинг. Но любая сделка регистрируется в Росреестре, а он тоже отчитывается по операциям с недвижимостью. Получается, что каким бы способом квартира не была куплена, Росфинмониторинг о ней узнает.

Обязательному контролю подлежат любые операции с наличными и безналичными денежными средствами, осуществляемые в рамках сделки с недвижимым имуществом. При отнесении операции к подлежащим обязательному контролю в соответствии с указанной нормой, кредитной организации следует принимать во внимание норму статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а также учитывать, что операция с денежными средствами должна быть осуществлена во исполнение сделки, предметом которой является недвижимое имущество

Отчитаться придётся по любой сделке, которая вызовет подозрение Росфинмониторинга. Но надо понимать, что количество проводимых сделок огромно и ресурсов ведомства на все не хватит. В зону внимания в первую очередь попадут сделки, стоимость которых выходит за рамки привычных или у них есть явные признаки нарушения закона. Впрорчем, об алгоритмах работы Росфинмониторинга можно только догадываться, посколько ведоомство как ФСБ, но в финансовом мире, поэтому секреты не раскрывает.

С 10 января вступили в силу изменения в 115-ФЗ, которые навели много страха. В частности, люди стали переживать за покупки квартиры стоимостью свыше 3 млн рублей, потому что они подлежат обязательному контролю Росфинмониторингом. По социальным сетям пошли слухи, что проблемы уже начались. Давайте разбираться, стоит ли бояться нового закона и придумывать махинации.

Любая махинация несёт риск и возможные дополнительные расходы на её осуществление. Например, если вместо договора купли-продажи заключается договор дарения, то у покупателя увеличиваются расходы на уплату налога. К тому же, если продавца объявят банкротом, то договор аннулируют, а квартиру реализуют, чтобы расплатиться с кредиторами.

Взыскание на квартиру

Для исполнения судебного решения в интересах взыскателя, приставы могут наложить арест финансовые и имущественные активы должника, реализовать их по правилам Закона № 229-Ф3. Такие же действия осуществляются по отношению к недвижимости: квартир, участков, домов и других объектов.

по собственному усмотрению пристав не может оценить рыночную стоимость недвижимости
в обязательном порядке должен определить стоимость профессиональный оценщик, который выдаст экспертное заключение или отчет
на основании отчета оценщика, сотрудник ФССП издаст постановление и зафиксирует стоимость объекта.

нельзя арестовать или продать единственное жилье обязанного лица, если у него или других членов семьи нет иного пригородного жилья
можно забрать за долги квартиру, если она приобретена в ипотеку. В этом случае в реестре ЕГРН будет отражен ипотечный залог
можно забрать квартиру за долги, если у должника и членов его семь есть другая недвижимость в собственности или соцнайме
можно арестовать и продать квартиру, если должник с семьей фактически постоянно проживают в другом месте

Согласно закону № 229-ФЗ на должника возложена обязанность представлять сведения обо всех активах, принадлежащих ему на праве собственности. Отказ от представления информации, либо передача ложных сведений, будет рассматриваться как воспрепятствование работе приставов.

Торги проводятся в течение 2 месяцев после получения документов из ФССП. Если же никто из участников не заявил об увеличении цен или в торгах приняло участие менее 2 лиц, торги считаются несостоявшимися. Победитель определяется по максимально предложенной цене, далее с ним заключается договор купли-продажи. Вырученные средства направляются на депозит ФССП, после чего направляются на погашение долга взыскателю, на оплату исполнительского сбора, расходов по организации торгов.

Как оценить долг перед его продажей

Перед куплей-продажей долга также следует оценить его рисковую часть. Продавцам эта информация нужна, чтобы не выставить лот на продажу по необъективно высокой или низкой цене. Покупатели смогут оценить перспективу взыскания в целом: не выйдет ли так, что потраченные деньги себя не окупят, а взыскать удастся лишь малую часть того, что было «обещано» продавцом. Карта рисков, составленная профессионалами, упростит работу с оценкой долгов перед продажей или покупкой.

Сумма займа, который финансовый институт выдал заемщику (иначе — размер задолженности, прим. ДОЛГ.РФ).
Специализация финансового института. У каждой финансовой компании свой «клиент» и, соответственно, своя стратегия выдачи займов.
Возраст долга.
Наличие и комплексность документов.
Скорость передачи документов новому кредитору.
Рисковая часть. Как правило, банк категоризирует займы, по которым прекращается оплата, и формирует пул высокорисковых и менее рисковых активов.
Стоимость привлеченных денег на покупки для коллекторских агентств (иначе — размер свободных средств у инвестора, прим. ДОЛГ.РФ).

Данные критерии можно применить и для оценки долгов, возникших по иным причинам (не кредиты и не микрозаймы). Специализация кредитора поможет понять, можно или нельзя скупать конкретный вид долга именно вам (например, долги по ЖКХ вправе выкупать только субъекты, ведущие деятельность в той же отрасли — это товарищества собственников жилья (ТСЖ) и управляющие компании (УК)).

При формировании портфеля долгов на продажу финансовые институты оценивают долги, которые сейчас находятся на балансе, подчеркивает Федор Вахата. Они выставляют на продажу те долги, которые, по их мнению, не перспективно дальше обрабатывать своими силами или силами коллекторского агентства (в рамках агентского взыскания). Также продавцу бывает необходимо высвободить дополнительные ресурсы, которые нужны здесь и сейчас.

наличия профессионального рынка взыскания, появления большого количества профучастников, в том числе региональных коллекторских агентств;
развития электронных площадок для выставления портфелей на продажу;
автоматизации и оптимизации процессов продажи (быстрое согласование сделок, быстрая передача всех документов);
развития института судебного взыскания и исполнительного производства.

Как видно, долговой рынок активно развивается, и продавцы сейчас могут реализовать задолженности по более высокой цене, чем еще несколько лет назад. В то же время и покупатели получают в свое распоряжение более выгодные активы, где вероятность взыскания будет намного выше.

Если вы планируете выставить на продажу свои долги (или хотите попробовать себя в роли частного инвестора), необходимо знать, какой «товар» привлекателен для покупателей, а какой, напротив, отпугнет их. ДОЛГ.РФ поговорил с профессиональными участниками рынка взыскания и выяснил, как правильно оценить долги перед куплей-продажей, а также какие рыночные тренды действуют прямо сейчас.

А может, в основании этого правила необходимо увидеть проявление доктрины эстоппель, и тогда подход будет обратным: если собственник сам ранее в комиссии утверждал, что рыночная стоимость объекта – 100 млн, а в деле о банкротстве предоставляет заключение о рыночной стоимости в размере 20 млн, то на него ложится обязанность объяснить такое расхождение. Но тогда ревизионность становится привязанной к конкретному субъекту и пропадает, если рыночная стоимость в размере 20 млн обосновывается иным лицом, например, арбитражным управляющим.

3.1.3. Тогда нужно признать, что кадастровая стоимость обладает свойством ревизионности лишь в тех случаях, когда она значительно выше заявляемого значения рыночной стоимости. Только здесь есть основания утверждать, что бездействие собственника способно легитимировать кадастровую стоимость.

«не сослался на какие-либо ошибки, допущенные при проведении кадастровой оценки земельных участков (в том числе, на недостоверность сведений о недвижимости, использованных при кадастровой оценке). Суд не указал, какие индивидуальные особенности земельных участков, не учтенные при проведении оценки массовым методом (в ходе государственной кадастровой оценки), привели к значительному завышению кадастровой стоимости по отношению к рыночной цене…При таких обстоятельствах, в настоящее время нельзя признать верным утверждение суда апелляционной инстанции о том, что выводы, изложенные в заключении эксперта, соответствуют действительности».

3.3. Вопрос оснований ревизионности крайне важен, поскольку от ответа на него зависят границы и условия проявления этого особого свойства кадастровой стоимости. Как было отмечено ранее, если в основании ревизионности мы видим легитимацию бездействием собственника, то нет никаких оснований придавать это качество кадастровой стоимости в тех случаях, когда она ниже заявленного значения рыночной.

Кадастровая стоимость приобретает роль образца, с которым сопоставляется рыночная стоимость, и если рыночная стоимость существенно отклоняется от этого образца, то эксперт должен либо пояснить причины расхождения, либо принять риск того, что его исследование будет отвергнуто.

Скорее всего, взыскание будут обращать все-таки не на квартиры, а на роскошную недвижимость — вроде загородных домов с участками или квартир в элитных комплексах, где налицо злоупотребление правами должника. Потому что Конституционный суд хоть и одобрил снятие иммунитета, но сделал акцент на разумности таких мер. Все-таки это должна быть не мера устрашения, а обоснованный способ погасить долг.

Решение Конституционного суда касается должников, у которых есть жилье — даже единственное, но при этом они не платят по долгам. Пока это решение в большей степени затрагивает интересы должников-банкротов — то есть тех, кто решил обанкротиться сам или по заявлению кредиторов. Но эти же нормы суды теперь запросто могут применять и без банкротства — просто при наличии долга, если для его погашения нет денег.

Некоторые должники злоупотребляли такой защитой — иногда покупали на заемные деньги жилье, не возвращали долг и становились банкротами. Даже если все понимали, что разумно было бы переехать в квартиру поменьше или в менее престижном районе, а разницу в стоимости отдать кредитору, исполнительский иммунитет позволял не делать этого. Должник оставался при жилье, кредитор — без денег, а суды и приставы разводили руками: такой закон. Если жилье единственное, то будь оно сколько угодно большим и роскошным, изымать нельзя.

Например, должник забыл погасить 500 тысяч рублей долга. Но уже после просрочки купил квартиру за 4 млн рублей. И теперь живет там вместе с женой и ребенком. Площадь единственного жилья — 90 квадратных метров. Норма предоставления в регионе — 18 квадратных метров на человека, то есть семье хватит 54 квадратных метров. Даже если поменять их жилье на квартиру площадью 75 квадратных метров, разницы хватит на полное погашение долга. Суд может отдать трешку в центре кредитору при условии, что тот предоставит должнику трешку в другом районе того же города.

Законодатели могут довольно быстро отреагировать и уточнить нормы, а могут годами игнорировать эти указания. Так и случилось с изъятием единственного жилья — этот вопрос КС разбирал еще 2012 году. И тогда же указал, что исполнительский иммунитет — это правильно. Но владеть домом площадью 320 квадратных метров и не отдавать долг в размере 3 млн рублей — не совсем честно. Так что нужно защитить не только должников и их семьи, но и кредиторов, а статью 446 ГПК РФ — уточнить из-за имеющихся дефектов.

Взыскание на имущество должника обращается в размере задолженности, то есть в размере, необходимом для исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе, с учетом взыскания расходов на совершение исполнительных действий, исполнительского сбора и штрафов, наложенных судебным приставом-исполнителем в процессе исполнения исполнительного документа.

30 октября 2014 г. судебным приставом-исполнителем отдела судебных приставов по Ленинскому району г. Томска УФССП России по Томской области наложен арест на имущество, принадлежащее должнику Карапетяну А.И.: нежилое здание и земельный участок, расположенные по адресу: г. Томск, 2-ой пос. ЛПК, д. 111, стр. 17.

Поскольку судом первой инстанции при принятии решения не были учтены положения части 5 статьи 69, части 12 статьи 87, части 6 статьи 110 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», неправильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, а суд апелляционной инстанции не устранил данное существенное нарушение, судебные постановления обеих инстанций подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что указанные выводы нельзя признать законными ввиду существенного нарушения норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при разрешении данного спора.

Налоговые органы проверят и соберут информацию и пришлют предзаполненное заявление для утверждения. Если подать информацию до 1 марта следующего года, оно придет до 20 марта. Если позже — в течение 20 суток после подачи. Решение о возврате принимают в течение трех дней, а деньги в случае положительного решения перечисляют в течение 15 суток.

Для участников жилищно-строительных кооперативов и покупателей квартир в новостройках и квартир по договору долевого участия срок владения отсчитывается с момента оплаты, а не с даты регистрации права собственности . Теперь, если купить квартиру на этапе котлована и через три года продать ее, когда дом достроят, налог платить не придется.

Согласно Федеральному закону от 20.04.2022 № 100-ФЗ, получить налоговый вычет после продажи квартиры, земельного участка и дома станет проще. Теперь не надо составлять декларацию НДФЛ-3 — достаточно подать заявление в личном кабинете налогоплательщика для физических лиц. Налоговая сама соберет все данные и отправит предзаполненное заявление в личный кабинет. Останется только перепроверить данные и добавить дополнительную информацию.

Пенсионерам, инвалидам и владельцам хозяйственных строений площадью до 50 кв. м льгота рассчитывается автоматически, подтверждать самостоятельно ее не надо. Остальные могут получить льготу через Госуслуги или в ближайшем центре МФЦ — его рассмотрят и дадут ответ в течение 30 суток.

Например, Юлия покупала квартиру за 10 млн рублей, а продала за 12 млн рублей. НДФЛ она заплатит не за 12 млн рублей, а только за 2 млн рублей, так как вычла 10 млн рублей в качестве расхода. В итоге она заплатит налог в размере 260 000 рублей (13% от 2 млн рублей).

Если же вы планируете приобрести залоговое жилье непосредственно у собственника, нужно помнить об одном важном нюансе. На момент заключения договора купли-продажи объект еще находится в залоге у банка, поэтому необходимо проработать схему снятия этого обременения.

«Существуют банки, которые предлагают безопасный для покупателя вариант закрытия сделки. Расчеты происходят через аккредитив, а одним из документов, предоставляемых продавцом для раскрытия аккредитива, является поручение банку о переводе суммы задолженности по кредиту. В этом случае переход права собственности происходит на имя покупателя с залогом в пользу банка, а после перевода суммы задолженности на кредитный счет банк предоставляет покупателю необходимый пакет документов для снятия залога», — отмечает юрисконсульт офиса «Проспект мира» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Пенигин.

При это не всегда продажей таких лотов занимаются кредиторы (например, банки и кредитные организации). Есть и так называемая «добровольная реализация». «Здесь продавцами выступают собственники жилого помещения, которые не имеют возможности выплачивать ипотеку, кредит и т. д. Несмотря на то, что условия и цена обязательно согласовываются с залогодержателем, должник сам выставляет цену на свою квартиру. И данная схема для него выгоднее по сравнению с тем, когда жилье продается банком. Так как можно рассчитывать на продажу квартиры по рыночной стоимости», — рассказывает независимый эксперт Николай Яблоков.

Покупателем квартиры, продаваемой с торгов, может стать любой. Впрочем, частые участники таких мероприятий — опытные инвесторы или рантье. Также некоторые эксперты полагают, что приобрести конфискованное судебными приставами жилье по выгодной цене человеку «с улицы» практически невозможно. «В каждом регионе Отдел реализации ФССП самостоятельно отслеживает все объекты недвижимости. И лакомые куски либо не доходят до торгов, либо торги проводятся с нарушениями и только для нужных победителей, исключая возможность участия посторонних покупателей», — комментирует директор ООО «НОРД» Василий Попов.

Прежде чем участвовать в подобных аукционах, необходимо внимательно ознакомиться с документами на продаваемое жилье. Необходимо понимать, была ли данная квартира куплена, приватизирована или перешла в собственность должника в связи с выплатой пая в ЖСК (жилищно-строительный кооператив — прим. ред.). «Очень часто случаются ситуации, когда квартира была приватизирована, но один или несколько из проживающих в этой квартире отказались от участия в приватизации. В силу закона данные граждане имеют право пожизненного пользования этим жилым помещением. И, как правило, суды отказывают в выселении таких людей», — делится опытом руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов.

Взыскание на квартиру

Далее будет установлена минимальная сумма, которую должник получит после продажи жилья и расчета с кредиторами. Если же суммы от продажи жилья не хватит на погашении задолженности, он все равно получит сумму, которую должно хватить на покупку новой квартиры по нормам на каждого члена семьи. Если судья внесет решение о взыскании, квартиру арестуют. В течении 7 дней кредитор поучить предложение купить ее за сумму, установленную судом на основании экспертной оценки. Средства от продажи будут направлены на погашение долга, остальное будет возвращено должнику. Если по прошествии 10 дней продажа квартиры не состоялась, она выставляется на торги по той же стоимости. Если на торгах квартира снова не продана, в течение одного месяца назначаются повторные торги, стоимость жилья при этом не меняется.

нельзя арестовать или продать единственное жилье обязанного лица, если у него или других членов семьи нет иного пригородного жилья
можно забрать за долги квартиру, если она приобретена в ипотеку. В этом случае в реестре ЕГРН будет отражен ипотечный залог
можно забрать квартиру за долги, если у должника и членов его семь есть другая недвижимость в собственности или соцнайме
можно арестовать и продать квартиру, если должник с семьей фактически постоянно проживают в другом месте

От первоначальной оценки зависит начальная цена на торгах. Если в отчете эксперта стоимость была занижена, то имущество будет продано дешевле рыночных предложений. Чтобы такой ситуации не произошло, должник необходимо следить за сроком оспаривания и при необходимости потребовать проведения повторной оценки.

ВС напомнил о принципе соотносимости объема требований взыскателя и мер принудительного исполнения

Частью 12 ст. 87 Закона об исполнительном производстве установлено, что нереализованное имущество передается взыскателю по цене на 25% ниже стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества. Если эта цена выше той, что нужно взыскать, взыскатель может оставить нереализованное имущество за собой и выплатить разницу на депозитный счет подразделения судебных приставов. Согласно ч. 1 ст. 110 закона, отметил ВС, денежные средства, оставшиеся после удовлетворения требований, возвращаются должнику. «Таким образом, по смыслу закона реализация имущества должника, стоимость которого превышает размер долга, предполагает возвращение ему денежных средств, оставшихся после удовлетворения требований взыскателя, что не нарушает баланс интересов сторон и прав должника», – подчеркивается в определении.

Так как один из принадлежащих Денису Дробинину земельных участков не относится к имуществу, на которое не может быть обращено взыскание, Согмон Каракиян обратился в Центральный районный суд г. Сочи с иском об обращении взыскания на него. Перед обращением в суд остаток задолженности составлял около 513 тыс. руб.

Верховный Суд заметил, что принцип соотносимости объема требований взыскателя и мер принудительного исполнения также нашел свое отражение в Постановлении КС от 12 июля 2007 г. № 10-П, в п. 2.2 которого указано, что законодательная регламентация обращения взыскания должна осуществляться на стабильной правовой основе сбалансированного регулирования прав и законных интересов всех участников исполнительного производства с законодательным установлением пределов возможного взыскания, не затрагивающих основное содержание прав должника и одновременно отвечающих интересам защиты прав кредитора, с целью предотвращения либо уменьшения размера негативных последствий неисполнения обязательства.

Изучив материалы дела, ВС сослался на ч. 4 ст. 69 Закона об исполнительном производстве, согласно которой при отсутствии или недостаточности у должника денег взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое не может быть обращено взыскание.

Руководитель экспертного центра по уголовно-правовой политике и исполнению судебных актов «Деловая Россия» Екатерина Авдеева отметила, что в п. 5 ст. 4 Закона об исполнительном производстве закреплен принцип соотносимости объема требований взыскателя и мер принудительного исполнения, который, как разъяснено в п. 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2022), утвержденном Президиумом ВС 20 декабря 2022 г., заключается в том, что все применяемые в процессе исполнения меры принуждения должны быть адекватны требованиям, содержащимся в исполнительном документе.

Как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости

🔄 Пpи pacчeтax были иcпoльзoвaны нeвepныe cвeдeния. Ecли в кaдacтpoвoм пacпopтe yкaзaны cвeдeния oбъeктa, нe coвпaдaющиe c peaльными пapaмeтpaми, кaдacтpoвyю cтoимocть тoжe нyжнo ocпopить. Moжeт быть нeвepнoй инфopмaция oб aвapийнocти, плoщaди, кaтeгopии зeмeль, мecтoпoлoжeния и мнoгиx дpyгиx пapaмeтpax.

Пpeждe чeм пoдaвaть зaявлeниe o пepepacчeтe кaдacтpoвoй cтoимocти, yтoчнитe, кaкиe пapaмeтpы влияют нa cyммy. Нaпpимep, ecли вы oбнapyжили, чтo вмecтo нaзнaчeния CНT yкaзaнo нaзнaчeниe ИЖC, этo бyдeт ocнoвaниeм для пepepacчeтa. Нo paзницa бyдeт нeвыcoкa — вы бoльшe пoтpaтитe нa oплaтy гocyдapcтвeнныx пoшлин, cyдeбныe пpoцeccы, вpeмeнныe зaтpaты.

Пo зaкoнy, c 2022 гoдa coбcтвeнники нeдвижимocти мoгyт пoдaвaть иcк oб yмeньшeнии кaдacтpoвoй cтoимocти oбъeктoв cpaзy в cyд, минyя пoдaчy зaявлeния в Pocpeecтp. Oднaкo cнизить кaдacтpoвyю cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти бeз cyдa oбoйдeтcя дeшeвлe и быcтpee — cpoки paccмoтpeния зaявлeния cocтaвляют 1 мecяц, a в cyдe пpoцecc мoжeт зaтянyтьcя дo 2 мecяцeв. Ecли пoдaвaть иcк cpaзy в cyд, вaм пpидeтcя oплaтить гocyдapcтвeннyю пoшлинy, зaплaтить юpиcтy зa coпpoвoждeниe, oплaтить cбop дoкaзaтeльcтв — нaпpимep, paбoтy нeзaвиcимoгo oцeнщикa.

C мoмeнтa пoдaчи зaявлeния дo выдaчи зaключeния пpoxoдит нe бoлee кaлeндapнoгo мecяцa. Кoмиccия paccмaтpивaeт peшeниe нeзaвиcимoгo oцeнщикa, yчитывaeт cитyaцию нa pынкe нa мoмeнт pacчeтa кaдacтpoвoй cтoимocти, мoжeт пpиcлaть инжeнepa, ecли пpичинa oбpaщeния — нeвepныe cвeдeния, иcпoльзyeмыe пpи pacчeтe. Кoмиccия мoжeт дaть oткaз в пepepacчeтe или пpинять пoлoжитeльнoe peшeниe. Пocлe paccмoтpeния зaявлeния cпeциaлиcты yвeдoмят o peшeнии Pocpeecтp, a гocyдapcтвeннaя cтpyктypa — вac.

Нaпpимep: 2 гoдa нaзaд пpoвoдилacь плaнoвaя пepeoцeнкa нeдвижимocти. Нa тoт мoмeнт pынoчнaя cтoимocть квapтиpы cocтaвлялa 3 200 000 pyблeй, этa жe cyммa yкaзaнa в кaчecтвe кaдacтpoвoй cтoимocти. B тeчeниe пoлyгoдa пocлe пepeoцeнки cитyaция нa pынкe кapдинaльнo пoмeнялacь, и тeпepь oбъeкты, пpaктичecки идeнтичныe c вaшeй нeдвижимocтью, cтaли cтoить 2 400 000 pyблeй. Ecли вы oбpaтитecь для измeнeния кaдacтpoвoй cтoимocти, вaм oткaжyт — кoмиccия пocчитaлa цeнy пpaвильнo нa тoт мoмeнт. A ecли pынoчнaя cтoимocть нa мoмeнт плaнoвoй пepeoцeнки cocтaвлялa 2 000 000 pyблeй, a в кaчecтвe кaдacтpoвoй cтoимocти ycтaнoвили cyммy 3 200 000 pyблeй, зaявлeниe oдoбpят.

Взаимосвязь доходов семьи, условий ипотечного кредита (ставка и срок) и стоимости недвижимости

Если не рассматривать некоторые частности, то в общем случае человек живет там, где может получать доход, который в состоянии обеспечивать его семью минимально необходимым. К частным случаям можно отнести жилье для отдыха (в определенных случаях на пенсионный период жизни), жилье при вахтовом способе работы и пр. – для таких ситуаций вопрос ценообразования рассматривается отдельно.

Соответственно, первопричиной появления недвижимости и возникновения у нее стоимости, а впоследствии изменения её качественных характеристик, является возможность получения дохода (в общем случае вследствие трудовой деятельности) человеком на определенной территории. То есть человек может получать доход и предъявить спрос на недвижимость, а наличие недвижимости дает возможность человеку работать и получать доход. Чем больше возможность получать доход, тем выше востребованность недвижимости, тем больше спрос на нее и выше требования к её качественным характеристикам, так как чем больше человек зарабатывает, тем лучше он может и, как правило, хочет жить.

Введем еще одну виртуальную характеристику стоимости среднестатистического объекта жилья: P_t1 – она равняется размеру первого взноса на приобретение плюс сумма всех ежемесячных выплат по ипотеке. Необходимо отметить, что стоимости недвижимости P_t0 и P_t1 являются взаимосвязанными, при этом мы склоны утверждать, что именно P_t1 в большей степени характеризует стоимость жилья, нежели P_t0. Важный момент: обе величины фактически расчётные и являются следствием (а не причиной), то есть отражением определенных характеристик жизни населения.

Недвижимость товар не просто длительного пользования, но и, как правило, товар длительного приобретения – статистика размеров и количества ипотечных кредитов и объемов жилья в собственности в развитых странах ярко демонстрирует такое положение вещей. Происходит это по следующим причинам:
- Стоимость квартиры или дома является крупной суммой для среднестатистической семьи, существенно превышающей ее месячный доход.
- Следствием первого пункта является необходимость получения для покупки недвижимости банковского (ипотечного) кредита и, как правило, на длительный срок (10 и более лет) или постепенное накопление суммы, посредством сбережения части дохода, регулярно откладываемого, например, на депозит.
- Человек не может отложить удовлетворение своих потребностей в жилье на «потом» – ему ежедневно нужна крыша над головой. Поэтому он живет либо в своем жилье, либо в арендованном или купленном в кредит.
- Недвижимость, как и любой товар, устаревает морально и физически. Уже построенная недвижимость постепенно ветшает и требует ремонта. Вновь создаваемая недвижимость, в связи с развитием научно-технического прогресса, постоянно улучшает свои свойства и характеристики. Желая пользоваться недвижимостью с более высокими потребительскими характеристиками, человек меняет объекты жилья по аналогии с заменой автомобиля. При этом возможно приобретение следующего объекта жилья даже до полной выплаты кредита по предыдущему.
- Желание человека жить лучше заставляет его ориентироваться не на цену недвижимости, а на возможность обслуживания ипотечного кредита, с помощью которого может быть приобретена недвижимость определенной стоимости с максимально интересными для него потребительскими характеристиками. То есть человек стремится приобрести для жизни не ту недвижимость, которую может купить, не прибегая к возможностям кредита, а более качественную с его точки зрения и, как следствие, более дорогую. Следует отметить, что семьи с небольшими доходами в принципе оценивают приобретение недвижимости с помощью ипотечного кредита, как единственную возможность получить отдельное жилье пусть и с минимальными потребительскими характеристиками (но для них это существенное улучшение качества жизни).
Вакуум доходов невозможен: доходы полностью используются семьей (домохозяйством) на текущее потребление, недвижимость, сбережения. Дополнительные доходы в определенной пропорции будут направляться на улучшение жилищных условий.
Существует средняя доля дохода, которую семья тратит на жилье (обслуживание ипотечного кредита и т.п.). В разных семьях, несмотря на различный уровень абсолютных доходов, происходит выравнивание относительной доли с учетом того, что оставшиеся средства позволят существовать семье в привычной ей (нормальной для нее) системе координат потребления, то есть удовлетворять текущие потребности семьи.
Качество среднестатистического жилья является относительным, подвержено изменению в соответствии с изменением среднего уровня дохода. С ростом среднестатистических доходов растет и стоимость среднестатистического жилья. С ростом реальных доходов и в связи с развитием научно-технического процесса (НТП) растет качественный уровень (метраж, качество материалов и отделки, планировка, качество и объем инфраструктуры и пр.) среднестатистического объекта жилья в конкретном городе и стране. То есть со временем стоимость среднестатистического жилья в размере доходов семей может быть одинаковой и относительно постоянной, а между собой отличаться именно качественными характеристиками (просторней, лучше, прогрессивней и пр.).
Ориентируясь на среднестатистический доход семьи и на среднестатистическую долю от этого дохода, направляемую на обеспечение себя жильем, а также зная условия ипотечного кредитования (ставки, сроки, размер первого взноса), можно определять стоимость среднестатистического объекта жилья. Фактически стоимость жилья является функцией двух переменных:

Как следствие, при стоимости земли (P_ter→0) и размере маржи застройщика (∆_min→0) близкими к нулю, минимальная стоимость жилья равняется стоимости его создания P_t0=Z. И это единственный случай, когда стоимость нового жилья определяется факторами затрат на его создание. В остальных случаях стоимость жилья определяется именно величиной P_t0, а уже затем – обратным счетом можно определить размер P_ter и ∆_min, то есть нашу формулу правильнее было бы записать в следующем виде: