Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «Снижение Арендных Ставок Коммерческой Недвижимости 2022». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В III квартале 2022 г. было введено 120 тыс. кв. м офисных площадей, согласно данным исследования компании ILM. Показатель оказался рекордным в этом году и равен суммарному результату двух предыдущих кварталов. Темпы прироста нового предложения последних трех месяцев стали максимальными, начиная с четвертого квартала 2022 г.
Офисы Москвы: итоги III квартала 2022 года от ILM
В эксплуатацию были введены 6 офисных объектов: деловой комплекс «Академик», бизнес-центр «Верейская Плаза 4», ТПУ «Ходынское Поле», 12-14 этажи 2-й фазы МФК «ОКО», бизнес-центр «Новый Балчуг», а также окончена реконструкция 2-й очереди корпусов 14 и 16 бизнес-квартала «Рассвет».
Объем офисных площадей, введенных в эксплуатацию в I-III кварталах 2022 года
За последние три месяца чистое поглощение превысило объемы нового строительства более чем в два раза, что привело к снижению уровня свободных площадей. В течение III квартала доля вакантных помещений в среднем по рынку уменьшилась на 0,8 п.п. до 8,1%. По сравнению с началом года показатель снизился на 1 п.п. Таким образом, на данный момент незанятыми остаются 1,2 млн кв. м офисных площадей.
Интерес покупателей и арендаторов к новым офисам в Московском регионе растет, причем наиболее динамично развиваются зоны за пределами ТТК и МКАД. Об этом свидетельствуют данные, предоставленные аналитиками CBRE. Если за три квартала 2022 года доля новых сделок с офисными помещениями в зоне ТТК – МКАД составляла 38% от общего объема, то в этом году за аналогичный период она выросла до 41%. Доля сделок с офисами за МКАД за этот период выросла на треть: в прошлом году она составляла 6% от общего объема, а в 2022 году равняется уже 9%.
В 2022 году ставки аренды офисов вырастут на 10%
Как подсчитали в CBRE, за 11 месяцев 2022 года в качественных бизнес-центрах за пределами МКАД было арендовано и приобретено конечными пользователями 96 тыс. м 2 офисных площадей, что на 83% выше объема новых сделок в аналогичном периоде 2022 года (52 тыс. м 2 ). Такое увеличение во многом связано с крупной сделкой: Правительство Московской области приобрело офисное здание Pallau-RB. В сегменте класса А в зоне за пределами МКАД в январе-ноябре было арендовано и приобретено около 46 тыс. м 2 , из которых более трети составили сделки в бизнес-центрах Новой Москвы (16 тыс. м 2 ).
Контакты
В целом, с января по сентябрь 2022 года объем новых сделок аренды и покупки офисных помещений составил 996 тыс. м 2 – это рекордный уровень за последние 7 лет. Чистое поглощение по итогам трех кварталов 2022 года составило 574 тыс. м 2 – это вдвое больше, чем в прошлом году. Знаковые изменения произошли и в структуре спроса: за три квартала текущего года объем сделок по продлению и пересогласованию коммерческих условий текущих договоров составил 18% от объема всех заключенных сделок, в то время как в 2022 и 2022 годах такие сделки формировали около четверти от объема всех транзакций. При этом новое предложение по итогам текущего года не превысит 200 тыс. м 2 – и это будет самый низкий объем ввода офисных помещений начиная с 2000 года.
В зоне особого интереса находятся коммерческие площади в жилых новостройках. Владельцы бизнеса вполне логично присматриваются к таким объектам, стремясь переехать с арендованных площадей. Причем приобретение такой недвижимости интересно еще на стадии строительства, поскольку к моменту сдачи такие помещения сильно вырастают в цене. Свои коррективы в этот процесс вносит меняющееся законодательство.
Обилие влияющих макроэкономических факторов и самого спроса все равно оставляют прогнозные 8-10 процентов роста на 2022 год. Увеличению горизонта повышения будут мешать высокая конкуренция в сегменте застройщиков и вытекающий из этого демпинг. Свою лепту внесут банки, повысив процентные ставки по ипотеке. Еще одной проблемой ликвидности коммерческой недвижимости остается нарастающая бедность населения. Реальное сокращение доходов снижает потенциал прибыли, переводя имеющийся потенциал в сторону предметов первой необходимости.
🔹Влияние макроэкономических факторов
Рынок коммерческой недвижимости в прогнозе на 2022 вел себя ожидаемо. Проводимый чемпионат мира по футболу внес свои коррективы – отрасль на некоторое перешла в режим стагнации, поскольку интерес потребителя устремился в сторону жилого фонда. К осени динамика снова стала положительной, хотя и на рынке появились предложения со стоимостью выше конкурентоспособного уровня. Именно так происходило в двух северных столицах. В квартале четвертом началось выравнивание ситуации и для того чтобы исключить простои собственники стали корректировать цены на торговые и офисные площади.
По итогам I полугодия 2022 года наибольший объем сделок (75%, или около 633 000 кв. м) был заключен в готовых зданиях, 17% от общего объема сделок, или 140 000 кв. м в абсолютном выражении, прошлось на приобретение готовых зданий, 8% составили сделки по реализации проектов в формате built-to-suit.
Учитывая существенный рост сделок с земельными участками под девелопмент, наиболее активными инвесторами стали девелоперы, на которые пришлось 36% объема инвестированных средств. Как и в 2022 году в целом, в I полугодии иностранные инвесторы сохранили второе место и практически идентичную долю в 25%. Инвесткомпании заняли третье место с долей 21%.
Динамика запрашиваемой ставки аренды на склады класса А в Московском регионе, руб./кв. м/год
При этом, если доля сделок в районе ТТК осталась практически идентичной I полугодию 2022 года (33% против 34%), то доля зоны ТТК-МКАД выросла существенно. Отсутствие достаточного объема свободных блоков в ЦДР и «Москва-Сити» стимулирует смещение спроса на нецентральные локации.
Некоторые из них отмечают, что сейчас девелоперы и крупные ритейлеры начали вкладывать больше средств в строительство новых складских комплексов. Это говорит о том, что ожидается рост покупательской активности во всех сферах в 2022-2022 году.
Средняя цена аренды склада в Москве в 2022 году вырастет до 4000 рублей
Мы взяли интервью у одного из арендаторов складских площадей – компании «Пиломатериалы России», которая занимается производством пиломатериалов: pilomaterialov.net. В конце 2022 года они пытались найти новый склад в Москве и отметили, что цены по сравнению с 2022 годом действительно немного выросли. Если в 2022 году им удалось арендовать небольшой склад на востоке Москвы за 2700 руб/м², то в 2022-м они с большим трудом заключили годовой контракт со ставкой 2850 руб/м². Конечно, здесь не обошлось без помощи наших специалистов. Можно отметить явную «несговорчивость» арендодателей, которые чувствуют оживление спроса.
Прогнозы на 2022-2022 год
Также специалисты elitearenda.ru могут обозначить еще 1 признак роста строительства складов в Москве. Крупнейшие ритейлеры начали резервировать земельные участки под строительство крупных объектов, скорее всего, складского назначения. Среди них PNK, А+, Ашан и многие другие.
Иными словами, тарифы на столичные офисные арендованные площади сегодня примерно на том же уровне, что были до экономического кризиса, причем на максимальной докризисной отметке. Если рассматривать ситуацию в долларах, то на сегодня цены почти в половину ниже, чем были до наступления кризиса.
Первый месяц года прошел традиционно спокойно для стрит-ритейла и офисной недвижимости. Однако рынок застыл в ожидании нового периода: повышения спроса на торговые помещения с отдельным входом и витриной, а также жесткой позиции и отсутствия компромиссов в отношении установления цен со стороны собственников офисных площадей.
Обстановка для торговых помещений стабильна
Аренда площадей, расположенных на первых этажах жилых домов, держится в стандартной ценовой категории. Однако тарифы ежемесячных платежей для равнозначных помещений, которые расположены на одной улице, порой существенно разнятся.
Например, сейчас тенденция такова, что торговые центры «переселяются» на окраины Москвы. Формат мегамоллов постепенно уходит в прошлое. Всё меньше людей проводят выходные в торговых центрах, поэтому ТЦ становятся меньше по размеру. Новые торговые центры вводятся в эксплуатацию реже, арендаторы всё чаще перебираются (или расширяются) на окраины, что приводит к увеличению покупательского трафика в районных ТЦ. Владельцам торговых площадей приходится соответствовать потенциальным арендаторам и проводить улучшения: косметический ремонт, оптимизация, ротация арендаторов, открытие развлекательных зон.
В четвертом квартале 2022 и первом 2022 наблюдался рост спроса на жилую недвижимость, несмотря на повышение стоимости. Обзор показывает, что на рынке коммерческой недвижимости не произошло существенных изменений. Спрос на нее стабилен в последние пару лет. Вырос интерес к офисной недвижимости, так как существует спрос на качественные помещения (если говорить о Москве), а предложение не растет, в отличие от ставок.
Коммерческая недвижимость снова находится в центре внимания
В 2022 году в коммерческом секторе количество площадей, введенных в эксплуатацию, было минимальным. Динамика наблюдалась только в складском и гостиничном бизнесе, причем последний во многом был востребован из-за Чемпионата мира по футболу. В период подготовки к ЧМ вырос спрос на арендные площади на первых этажах (и соответственно ставка аренды) на центральных улицах города. Направления общественного питания пользовались популярностью среди арендаторов. Сейчас происходит закономерный спад.