⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «Клиент По Дду Сам Осуществляет Кад Учет». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав. В целях налогообложения операции по уступке (переуступке) прав требования, в том числе по договору участия в долевом строительстве, следует рассматривать как реализацию (передачу) имущественных прав (письма Минфина России от 30.10.2022 N 03-11-06/2/55025, от 28.02.2022 N 03-07-11/5926, от 02.03.2022 N 03-07-11/58, от 25.01.2022 N 03-11-11/11, от 02.06.2022 N 03-11-11/145, УФНС России по г. Москве от 30.12.2022 N 16-15/126902@, от 06.07.2022 N 16-15/065628@, постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2022 N 13295/10).
Таким образом, операции по уступке (переуступке) прав требования по договору участия в долевом строительстве являются самостоятельным объектом обложения НДС (смотрите также письмо Минфина России от 01.02.2022 N 03-07-11/26, постановление ФАС Уральского округа от 25.09.2022 N Ф09-7710/12 по делу N А50-24814/2022). При этом в отношении указанных операций положения пп. 1 п. 2 ст. 146, ст. 149, пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ не применяются (письмо Минфина России от 01.02.2022 N 03-07-11/26, дополнительно смотрите постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2022 N 13295/10, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2022 N 08АП-3342/2022).
В соответствии с п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.
Сумма НДС исчисляется по расчетной ставке 18/118, предусмотренной п. 4 ст. 164 НК РФ (письма Минфина России от 04.06.2022 N 03-07-14/32284, от 02.03.2022 N 03-07-11/58, от 01.02.2022 N 03-07-11/26, УФНС России по г. Москве от 28.03.2022 N 09-11/30092).
Согласно п. 8 ст. 167 НК РФ при передаче имущественных прав в случае, предусмотренном, в частности, п. 3 ст. 155 НК РФ, момент определения налоговой базы по НДС определяется как день уступки (последующей уступки) требования или день исполнения обязательства должником.
То есть налоговая база по НДС определяется: на дату государственной регистрации договора уступки (последующей уступки) права требования, возникшего из договора участия в долевом строительстве (смотрите также постановления ФАС Поволжского округа от 11.02.2022 N А65-11398/2022, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2022 N 11АП-14178/11) или на дату зачета сторонами взаимных требований.
В письме Минфина России от 18.02.2022 N 03-04-05/10-103 специалисты финансового ведомства указали, что паи членов потребительского кооператива относятся к имущественным правам. Само по себе поступление от физического лица имущественного права — пая — не является операцией, учитываемой в целях исчисления НДС (ст. 143, пп. 12 п. 2 ст. 149 НК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 110 ЖК РФ жилищно-строительным кооперативом (далее также — ЖСК) признается добровольное объединение граждан и в установленных ЖК РФ, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами, объединяющими имущественные паевые взносы его членов, и отнесены к некоммерческим корпоративным организациям (ч. 4 ст. 110 ЖК РФ, ст. 123.1, п. 1 ст. 123.2 ГК РФ). В соответствии с ч. 3 ст. 110 ЖК РФ члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
Порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива, пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам (ст. 125 ЖК РФ).
Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме только в случае выплаты паевого взноса полностью (п. 4 ст. 218 ГК РФ, п. 2 ч. 3 ст. 123.1, ч. 1 ст. 129 ЖК РФ).
В п. 9 Информации Минфина России от 24.12.2022 N ПЗ-1/2022 «Об особенностях формирования бухгалтерской (финансовой) отчетности некоммерческих организаций» разъясняется, что в ЖСК по группе статей «Дебиторская задолженность» отражается задолженность членов кооператива, имеющих право на паенакопления, при передаче членам кооператива имущества, предназначенного для предоставления во владение и пользование его членам (квартира, иное помещение). При этом возникновение дебиторской задолженности в ЖСК обусловлено обязательствами члена кооператива по выплате паевого взноса либо по возврату предоставленного ему во владение и пользование имущества в случае невыплаты паевого взноса либо по иным основаниям, предусмотренным уставом кооператива.
С учетом п. 10 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н, и п.п. 5, 6 и 7 ПБУ 1/2022 «Учетная политика организации» полагаем, что переданное физическим лицом имущественное право лицу, его приобретшему (Вашей организации), следует отражать в том же порядке, что и ранее учтенные по подобным договорам с ЖСК — с использованием открываемого к счету 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчета.
В таком случае в бухгалтерском учете будут сделаны проводки:
Дебет 76, субсчет «Расчеты с ЖСК» Кредит 76, субсчет «Расчеты с физлицом по договору уступки права (требования)»
— отражено право (требование), вытекающее из договора участия в ЖСК, и задолженность перед физлицом, передавшим пай;
Дебет 76, субсчет «Расчеты с физлицом по договору уступки права (требования)» Кредит 62
— зачтена (погашена) задолженность физического лица по оплате прав требований по договору долевого участия исходя из величины переданного пая.
Организация применяет общую систему налогообложения, не является застройщиком и подрядчиком. В организации есть договоры долевого участия (далее — ДДУ), отражены на счете 58. Планируется уступка прав требования физическому лицу по ДДУ. Денежные средства от физического лица не поступят, он передает взамен договор участия в строительстве другого дома, заключенный с ЖСК и не подлежащий регистрации в Росреестре. У организации есть подобные договоры с ЖСК, которые отражаются по счету 76. Каким способом отразить в бухгалтерском и налоговом учете данную операцию?
Бухгалтерский учет — это формирование документированной систематизированной информации об объектах учета, и составление на ее основе бухгалтерской (финансовой) отчетности (ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 06.12.2022 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете», далее — Закон N 402-ФЗ). Объектами бухгалтерского учета экономического субъекта являются:
1) факты хозяйственной жизни;
2) активы;
3) обязательства;
4) источники финансирования его деятельности;
5) доходы;
6) расходы;
7) иные объекты в случае, если это установлено федеральными стандартами (ст. 5 Закона N 402-ФЗ).
Доходом признается экономическая выгода, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить (ст. 41 НК РФ). Поэтому вынудить застройщика к признанию дохода от экономии до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (а тем более в условиях экономического кризиса) невозможно. Что и подтверждает письмо Минфина России от 05.08.2022 N 03-03-06/1/31306.
Будем исходить из того, что средства дольщиков, предназначенные для строительства, но так и не израсходованные застройщиком по целевому назначению, также остаются в его распоряжении. Эту сумму именуют экономией застройщика. И еще предположим, что в возводимом доме не будет помещений производственного назначения. Тогда застройщик не ведет расчетов по НДС (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Учетные записи застройщика показаны в таблице 1.
Ниже — построчные пояснения к этой таблице, c указанем номера строки и комментария
Да, нужно. Эта позиция отражена в письме УФНС РФ по г. Москве от 11.11.2022 N 17-15-118100 и опирается на арбитражную практику (постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.05.2022 по делу N А31-144/07-16, поддержанное определением ВАС РФ от 28.11.2022 N 15504/07). А главное — постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2022 N 54 (п. 11) разъяснено, что положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. Это толкование (ст. 431 ГК РФ) обязывает застройщика соблюдать требования Федерального закона от 22.05.2003 N 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов …».
Оформление новостройки в собственность — долгожданная и важная процедура для участника долевого строительства. И хотя законодатель не определил обязательных сроков для регистрации права собственности на новую квартиру, тянуть с этой процедурой не стоит.
Ведь единственным доказательством зарегистрированного права сейчас является наличие записи об этом в ЕГРН и ни что другое!
Разберемся в правилах оформления новостройки в собственность для участников долевого строительства.
Оформление новостройки в собственность
- Удостоверение личности дольщиков — паспорт для заявителей старше 14 лет и свидетельство о рождении для малолетних, доверенность при участии представителя
- Заявление о регистрации права собственности. Этот документ вам подготовит специалист МФЦ. (Росреестр теперь не принимает заявления, поручил МФЦ) Несовершеннолетние старше 14 лет подают заявления самостоятельно, но в присутствии и с разрешения законного представителя — родителя, опекуна, усыновителя
- Акт приема-передачи квартиры в собственность в количестве экземпляров равном количеству дольщиков плюс один в Росреестр.
- Договор долевого участия (ДДУ на бумажном носителе, в электронном виде предоставлять не нужно)
- Оплатить госпошлину за регистрацию права собственности 2000.0 рублей. Если регистрируется долевая собственность — равными долями на всех по личному паспорту. За малолетних платит законный представитель.
- Брачный договор — при регистрации долевой собственности на законных супругов
Оформление новостройки в собственность
Вы можете самостоятельно узнать состоит ли ваша квартира на кадастровом учете, при условии если знаете правильный адрес объекта.
Очень часто строительный адрес может не соответствовать присвоенному после окончания строительства. Если это произошло — застройщик обязан подписать с дольщиком дополнительное соглашение к ДДУ и его зарегистрировать, либо указать на изменение адреса в Акте приема-передачи квартиры.
2) Договор долевого участия – копия (если покупали напрямую у Застройщика) \ Копия Договора долевого участия + копия Договора уступки (если вы покупали через уступку от юридического лица или от другого дольщика;
С 02 января 2022 года вступили в силу изменения к Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ, которые кардинальным образом поменяли порядок получения права собственности на квартиры в новостройках. Если описать все изменения в двух словах, то Единый государственных реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (он же ЕГРП) и Государственный кадастр недвижимости (ГКН) прекратили свое существование, а данные, хранящиеся в них, были перенесены в Единый Государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Также Кадастровая палата прекратила свое существование как отдельное ведомство и влилось в состав Росреестра.
Список документов, которые нужно предоставить кадастровому инженеру для получения технического плана:
Последний вариант типичен для Москвы. Здесь постановка на кадастровый учет квартиры отдельно от дома всегда была большой проблемой и дольщики, пытающиеся проделать эту процедуру, всегда встречались с мощнейшим противодействием чиновников по поводу и без повода. Однако, причины приостановок и отказов обычно довольно надуманные и без особых проблем обжалуются в административном порядке.
Проблема: застройщик не ставит дом на кадастровый учет — соответственно, дольщики не могут получить право собственности. Рычагов воздействия на застройщика практически нет, перспективы постановки дома на кадастровый учет очень туманны.
Застройщик не ставит дом на кадастровый учет
Можно попробовать написать через электронную приемную — обычно она есть на сайтах региональных прокуратур. Но тогда сотрудники приемной будут довольно долго передавать обращение в прокуратуру по вашему месту жительства, да и приложить документы там проблематично. Лучше отнести лично.
Написать чиновникам
Для межевания земельного участка и уточнения границ понадобится заявление одного из собственников. Нужно будет обратиться в специальные организации, занимающиеся межеванием земельных участков. Цены зависят от региона. Вряд ли межевой план дома будет стоить меньше 30 тысяч рублей. Если разделить стоимость на всех жильцов дома, то это не так много.
Кадастр в переводе с французского означает список или реестр чего-либо. Кадастровый учёт – это работа сотрудников Росреестра. Она заключается в поддержании актуального состояния базы данных, которая называется государственным кадастром недвижимости.
Что такое кадастровый учет квартиры и обязан ли застройщик ставить жилье граждан на такой учет в новостройке
Второй способ представляется более простым. Вместо того, чтобы тратить время на переписку с организацией или на судебное разбирательство, быстрее будет зарегистрировать жилое помещение самостоятельно.
Что такое кадастровый учет квартиры?
Первый способ достаточно сложный. Рычагов воздействия на застройщика у собственника квартиры практически нет. Платежи по строительству выплачены, дом введён в эксплуатацию, и руководство компании переключается на другие объекты.
Как правило, договоры участия в долевом строительстве жилого дома носят долгосрочный характер. Выручку по долгосрочным договорам отражайте способом «по мере готовности» (п. 17 ПБУ 2/2022). Подробнее об учете выручки таким способом см. Как отразить в учете доходы подрядчика по договору строительного подряда .
ООО «Альфа» (застройщик) заключило в 2022 году договоры участия в долевом строительстве жилого дома с участниками долевого строительства. Согласно условиям договоров, сумма вознаграждения застройщика определяется в виде экономии целевых средств дольщиков по окончании строительства.
Доходы
Порядок отражения в бухучете расходов на строительство жилого дома, построенного как за счет средств дольщиков, так и за счет собственных средств застройщика, в настоящее время нормативными актами по бухучету не урегулирован. Поэтому организация должна самостоятельно разработать этот порядок и закрепить его в учетной политике для целей бухучета (п. 7 ПБУ 1/2022).
В ДДУ обязательно должно быть подробное описание объекта — план объекта с графическим отображением расположения частей жилого помещения, сведения о проектной декларации, назначении, общей и поэтажной площади, количестве и площади комнат и другие сведения. Все требования прописаны в статье 4, пункте 4.1 закона. Кроме этих сведений, договор должен содержать:
ДДУ в новостройке — что это
Что влечет запрет ДДУ с 2022 года ? Фактически для дольщиков ничего не изменится — они также будут платить деньги и получать ключи от квартир, но теперь деньги вкладчиков будут защищены. Правительство объяснило, что будет вместо ДДУ в будущем : эксроу-счета. Теперь дольщики будут переводить деньги на счет в банке, финансирующем строительство, а застройщики получат их только после того, как передадут недвижимость в собственность. Если девелопер обанкротится, дольщики получат деньги назад.
Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре
ДДУ — договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Его заключают между застройщиком и будущим собственником. Согласно договору, дольщики обязаны выплатить застройщику определенную сумму, а застройщик обязан использовать эти деньги на строительство и передать готовую недвижимость в собственность дольщиков. По договору ДДУ можно купить квартиру , отдельную комнату либо нежилое помещение.