Привет, на связи Мария Сергеевна, рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, мой опыт больше 15 лет, это дает мне возможность делаеть правильные консультации и быстрое решение в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Минимальные требования к жилому дому для выкупа участка. Если по какой-то причине в Вашем городе нет профессионалов юристов или адвокатов то, можете написать свой вопрос, по мере обработки их ответ напишу всем. А еще лучше для Вас будет спросить в комментах у постоянных читателей/посетителей, которые раньше уже решили данный вопрос и возможно знают иные пути решения вопроса или проблемы.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент Вашего прочтения, законы очень быстро обновляются, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в социальных сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Начинающий застройщик часто сталкивается с бюрократической путаницей. От вас требуют множество документов. Иногда их нужно получать в разных местах. Часто их получение сопряжено с выполнением разных неочевидных условий.
Практическая философия счастливой жизни
Причем иногда дом мы строим гораздо быстрее, чем оформляем бумаги. Как оформить документы быстро и без проволочек, я только что рассказал, но не все еще знают, что дом можно построить не только быстрее, чем оформятся все документы, но еще и совсем недорого.
Как построить полноценный жилой дом с отделкой, землей и коммуникациями за 2 месяца и 400000р.
- Правоустанавливающие документы на землю. Если вы взяли ее в аренду — оформляем договор аренды на участок. Он служит основанием для регистрации ваших прав на нее.
- Но это еще не все. Чтобы ваше право вступило в силу, вам еще нужно зарегистрировать его. Идете в МФЦ с договором аренды и регистрируете свои права на нее. Только после этого вы получите правоустанавливающие документы на основании которых можете официально этой землей распоряжаться.
- Градостроительный план обязателен для получения разрешения на строительство. Его вам выдадут бесплатно по запросу в МФЦ или архитектуре.
- Чтобы получить разрешение на строительство необходимо два основных документа — градостроительный план и СПОЗУ — схема планировочной организации земельного участка. СПОЗУ вам изготовит множество контор. Услуги их стоят примерно 4000-10000р в регионах. Если вы хотите сэкономить эти деньги, то можете приобрести за 1300р мой урок с готовыми шаблонами и за полчаса подготовить всю документацию самостоятельно.
- Разрешение на строительство. По закону вы обязаны иметь разрешение на строительство перед тем как приступите к нему. На практике обычно начинают строить и оформлять разрешение параллельно. Но разрешение у вас так или иначе быть должно. Его вам сделают по заявлению в МФЦ или архитектуре. Вам к заявлению нужно будет предоставить правоустанавливающие документы, градплан и СПОЗУ.
- Теперь вы строите свой дом и когда у него уже есть фундамент, стены, крыша, окна, двери, перегородки, можете приступать к дальнейшему оформлению.
- После этого вам необходимо ввести дом в эксплуатацию. Право в принципе на него можно зарегистрировать и без ввода в эксплуатацию, но выкупить вам землю без нее не дадут. Так что вводим в эксплуатацию. Это еще одна бумажка, которая делается по заявлению. В каждом населенном пункте свой формат, поэтому стоит заранее узнать что потребуется от вас. Обычно это правоустанавливающие документы, разрешение на строительство и план инженерных сетей, который по сути та же картинка, которую вы рисовали на моем курсе в СПОЗУ, только на ней нарисованы линии с подписью — электричество и водопровод, ну и газ, если планируете. До 01.03.2022 получение разрешения на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта не требуется ( ч. 4 ст. 8 Закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ); Но обычно его везде требуют и поскольку получить его совсем не сложно, то проще получить эту бумажку, чем спорить со всеми инстанциями.
- Изготовление техпаспорта дома. Для постановки объекта недвижимости на учет вам нужен его техпаспорт, который изготовит БТИ. Вы вызываете техника из БТИ, он приезжает, все измеряет и через некоторое время выдает вам техплан и техпаспорт дома.
- Постановка на учет. После того как у нас есть разрешение и мы построили дом и ввели его в эксплуатацию, нам надо его зарегистрировать и поставить на учет. С техпаспортом вы ставите его на учет и получаете кадастровый номер здания. После чего можете зарегистрировать на него свои права. В 2022 вроде бы постановку на учет и регистрацию права начали делать одновременно, но бывают сбои в системе.
- Регистрация права собственности на дом. По заявлению и предоставлению правоустанавливающих документов на землю и свидетельстве о вводе объекта в эксплуатацию вы регистрируете на него ваше право собственности
- После регистрации права собственности вы должны известить администрацию, что на арендованной земле вы построили дом. Для этого вы пишете в вольной форме или по образцу, который дадут в администрации — извещении, о наличии объекта недвижимости.
- После того как администрация извещена, вам необходимо расторгнуть договор аренды. Вы пишете по образцу который дадут в администрации заявление с просьбой расторгнуть договор аренды земельного участка
- После того как аренда расторгнута вы имеет законное право выкупить этот участок — вам нужно подписать договор купли-продажи а перед этим уплатить выкупную стоимость земли. Договор купли-продажи готовит администрация. Она вами выкупную стоимость подсчитает, хотя это вы и сами должны уметь делать. Дальше я буду рассказывать как эта стоимость рассчитывается.
- После подписания договора купли-продажи вы снова идете в МФЦ, регистрировать свои права. Теперь уже собственности на землю. После этого вы становитесь уже собственником не только дома но и земли, на которой он расположен.
В схеме указаны точные координаты границ. Потребуется около 5 — 6 экземпляров схемы. Ее лучше заказать у местного кадастрового инженера. Стоит от 3 000 рублей. По закону схему можно оформить и самостоятельно (ст. 11.10 ЗК РФ), но нужно уметь пользоваться специальной программой. Я советую довериться профессионалам.
Шаг №5. Выкупаем участок у администрации
По своему опыту работы у меня сложилось следующее мнение, каким должен быть дом, чтобы его признали жилым: 1) Дом должен стоять на капитальном фундаменте, т.е. прочно связан с землей. Фундамент из винтовых свай очень нежелателен, потому что дом тогда могут признать некапитальным строением — п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ. 2) Установлены окна и входная дверь. 3) Размер дома минимум 5 на 5 метров. 4) Насчет коммуникаций: если по участку проведены коммуникации, лучше к ним подключится. У чиновников нет общего мнения на счет автономных коммуникаций — генератор с электрообогревателем, печную трубу, туалет на лице и тому подобное. 5) Материал стен — сруб, блок или кирпич. Нежелательно делать каркасный дом, тем более на винтовых сваях.
Именно по этой причине на составление такого договора (в случае если это происходит в администрации), отводится не менее тридцати календарных дней. Столько же времени покупатель имеет право использовать на ознакомление с текстом договора и его подписание.
Так как оформление свидетельства о праве собственности на выкупленный участок должно производиться на основании документов, подтверждающих правомерность осуществляемых действий, то особое внимание надо уделить составлению договора — в этом случае именно он будет являться основанием для перехода права собственности.
Наименования сторон-участниц договора
В этом разделе указываются как паспортные данные (если речь идет о физических лицах), так и сведения о регистрации юридического лица, его фактический и юридический адрес, банковские реквизиты, на основании которых будет произведен расчет.
Минимальный размер надела учитывается не только при определении возможности строительства жилого дома, но и при желании владельца разделить свой один большой кусок земли на несколько участков.
Ограничения в отношении площади земельного надела, предназначенного под жилую застройку, действуют только при передаче государственной или муниципальной земли гражданам на безвозмездной основе. Если вы приобретаете земельный участок за собственный капитал, никаких ограничений не существует.
Строительные нормы
В условиях плотной городской застройки или на землях федерального значения невозможно выделить огромные наделы земли всем желающим, в отличие от территорий, находящихся в состоянии развития (например, Дальний Восток).
- Здание должно иметь надежную конструкцию. Несущие стены, фундамент и крыша должны быть в хорошем состоянии (не деформированными и не потрескавшимися), также должна быть устроена теплоизоляция внешних стен.
- Площадь и высота постройки должны отвечать нормам района, в котором она расположена.
- Обязательно наличие инженерных коммуникаций: горячая и холодная вода, электроосвещение, водоотведение, вентиляция, отопление, газ (если район газифицирован). Системы должны отвечать требованиям безопасности.
- Если в поселении нет централизованных инженерных сетей, а дом имеет не более 2-х этажей, канализация и водопровод могут отсутствовать.
- Необходимо, чтобы в доме можно было круглый год поддерживать температуру не менее 18℃.
- При строительстве дома должны быть соблюдены СанПиНы, СНиПы, нормы пожарной безопасности для проживания и др.
- Минимальная высота потолков в жилых комнатах – 2,5 м, в мансарде и коридорах – 2,1 м.
- Минимальная естественная инсоляция в кухне и комнатах – 0,5%.
- Максимальный уровень шума днем – 55 дБ, ночью – 45 дБ.
При соответствии дачи всем вышеперечисленным требованиям на нее можно оформить техпаспорт в Бюро технической инвентаризации, в котором указаны все характеристики дома и материалы постройки. Затем постройка оформляется как индивидуальный жилой дом и получает почтовый адрес. После этого собственник должен подать в Федеральную миграционную службу заявление с просьбой о регистрации, приложив правоустанавливающие документы на дом и землю.
Кому не разрешат зарегистрироваться
Действующее законодательство разрешает прописываться в дачном доме, если он расположен в пределах населенного пункта и построен на землях для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Начиная с 2022 года, дачные товарищества и участки, на которых сегодня можно строить нормальные индивидуальные дома, будут иметь одинаковый статус.
Эти нормы продиктованы санитарными требованиями и требованиями пожарной безопасности в пределах самого участка. Требования касательно строительства объектов также прописаны в этих нормативно-правовых актах. Их соблюдение гарантирует уровень безопасности для жилого дома и земельного участка.
Санитарные нормы
Строительные нормы и правила (СНиП) – это свод нормативных актов, регулирующих строительство, инженерные и архитектурно-строительные изыскания и градостроительную деятельность. Планируя возведение жилого строения на участке ИЖС необходимо заранее ознакомиться со всеми нормативами допустимой застройки на участке, чтобы в дальнейшем не возникло проблем с согласованием проекта строения. Нормами строительства и застройки являются следующие акты:
СНиП и другие нормы размещения строений на ЗУ
Что касается не указанной до этого момента информации о расположении и границах построек, так это обновление на 2022 год в законодательстве, по которому, если площадь постройки хозяйственного назначения превышает 50 кв. м, то она должна отстоять от других строений на 15 м.
Так, в соответствии с этой статьей нельзя приобрести в собственность из аренды (а равно и нельзя арендовать участки с целью капитального строительства, в том числе индивидуального жилого) земельные наделы, категории которых перечислены в п. 4 ст. 27 Земельного Кодекса.
Какие документы потребуются для осуществления выкупа?
В том случае, если речь идет о выкупе у государства, здесь необходимо знать, что в большинстве случае процедура будет проходить без торгов (если арендатор успел построить на участке дом, который оформил в собственность по всем требованиям законодательства).
Что сказано в законодательстве
И в том, и в другом случаях цена будет сформирована исходя из существующих реалий экономической ситуации в данном разделе рынка (кадастровая стоимость устанавливается в размере средней стоимости одного квадратного метра недвижимости:
- жилые помещения считаются собственностью арендаторов земельных участков;
- объекты используются в качестве постоянного места жительства заявителей;
- лица, временно использующие земельные участки, имеют возможности делать это в течение неограниченного времени.
Куда следует обратиться для выкупа земельных участков
- в крупных городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек земельные участки можно выкупить по ценам, которые соразмерны 20 % от их цены в Государственном кадастре недвижимости;
- в городах с численностью населения от 500 000 до 3 миллионов человек цены будут варьироваться в диапазоне от 8 до 24 % от кадастровой стоимости используемых территорий;
- в небольших населенных пунктах с численностью населения менее 500 000 человек выкупные цены будут составлять от 2-до 5-кратного размера ставок налога на землю;
- арендуемые земельные участки в сельских населённых пунктах возможно выкупить по ценам, которые составляют 3 % от их оценки при помощи экспертов;
- выкупные цены объектов, которые являются федеральной собственностью, могут составлять до 2.5 % от их цен в кадастре, это относится и к выкупу компаниями участков, предоставленных для постройки дач.
В каких случаях в выкупе арендуемых земельных участков может быть отказано
При аренде земельных участков для строительства домов необходимо постараться возвести их за 3 года от момента передачи и оформить в личное владение, хотя бы в качестве объектов незавершенного строительства. Для того чтобы выкупить земельные участки без выставления их на аукционы по определённой стоимости, необходимо следующее:
Например, покупатель рассчитал площадь участка для обслуживания объекта, но администрация отказалась заключать договор купли-продажи земли. Суд выяснил, что размер требуемой земли превысил необходимую площадь в 16,5 раза. Компания не смогла обосновать требования (постановление АС Московского округа от 19.05.16 по делу № А41-75113/2022). В другом деле покупатель также потребовал участок, который в несколько раз превышал площадь, требуемую для эксплуатации здания. Он занимал площадь 16 162 кв. м, здание — 1464, 8 кв. м. Огромную разницу заявитель объяснял тем, что в будущем построит другие объекты недвижимости, которые обеспечат жизнедеятельность граждан (автосалон, АЗС). Поскольку на дату обращения на участке находилось только одно здание, суд отказал в иске (решение АС Челябинской области от 06.06.16 по делу № А76-21450/2022 оставлено в силе постановлением Восемнадцатого ААС от 22.08.16).
Как обосновать площадь выкупаемого земельного участка?
Чтобы обосновать площадь участка, сошлитесь на нормативную величину. Размер участка определяется исходя из норм, которые установил градостроительный регламент на спорной территории (п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ). Если он не решает вопрос, применяются федеральные законы (п. 2 ст. 11.9 ЗК РФ). Например, владелец здания просил предоставить ему в собственность земельный участок. Администрация отказала в требовании. Она сообщила заявителю, что земля под его зданием находится в границах красных линий (территорий общего пользования, участков с линейными объектами, в том числе ЛЭП, трубопроводами и др.). Администрация утверждала, что участок зарезервирован для муниципальных нужд, но доказательств этого не представила. Суд признал отказ незаконным. Он проверил документ градостроительного зонирования. На спорной территории такой акт принимался в форме правил землепользования и застройки городского округа. Суд определил категорию объекта и выяснил, что участок земли, которую просил предоставить заявитель, не превышает максимально возможной площади, установленной на спорной территории (2500 кв. м). Таким образом, администрация незаконно отказалась предоставить земельный участок (апелляционное определение ВС Республики Башкортостан от 27.10.15 по делу № 33–18674/2022).
Можно ли увеличить его размеры за счет вспомогательных строений?
Если регистрация прошла без проблем, ее законность может оспорить прокуратура. Чтобы владелец здания выиграл разбирательство, он должен обосновать размер участка. О том, как это сделать, расскажут профессионалы.
Составить своими силами проект застройки с учетом всех требований СНиПов, противопожарных и санитарных правил довольно сложно, но можно попытаться. Нужно начертить план участка, а также прилегающих секторов. Рассчитать все расстояния, необходимые для обеспечения противопожарной безопасности.
При использовании газовых баллонов необходимо соблюдать технику безопасности. Объем баллона не должен превышать 12л. Если они больше, то их необходимо держать в отдельном помещении в металлических ящиках, вне жилых помещений.
Требования к индивидуальному жилищному строительству
Дистанции и расположение надворных построек относительно друг друга регулируются СНиПом 30-02-97 для обеспечения пожарной безопасности. В нем описаны нормы и правила расположения и планировки при застройке частного сектора и садоводческих объединений. Первое, на что нужно обратить внимание при создании проекта, это требуемая дистанция между домами.
Рассмотрим основные обязанности собственников частного жилья по отношению к земле за своим забором. Вне зависимости от того, являетесь ли вы собственником или арендатором такой территории или нет, муниципальные власти возлагают на вас следующие обязанности:
- согласовать со всеми заинтересованными собственниками границы участка. Такое соглашение лучше оформить в письменном виде, так как в процессе межевания кто-либо из соседей может поменять свое мнение.
- Для обсуждения и принятия общего решения должно быть проведено собрание. Каждый участник должен быть уведомлен о его месте и времени проведения за 30 дней до самого собрания.
- При отсутствии одного из участников, который имел информацию о собрании, межевание будет считаться согласованным.
- Непосредственно межевание осуществляется специалистами до проведения собрания.
Стандарты и нормы придомовой территории частного дома — сколько метров от дома?
Межевание — это комплекс работ, направленный на установление точных границ земельного участка и дальнейшее юридическое оформление результатов этих работ. Межевание придомовой территории проводится в следующих случаях:
При возведении гаража на своей территории также необходимо придерживаться правил для строительных работ в частном хозяйстве, и основные их принципы описаны ниже. Варианты расположения гаража могут быть следующими:
- Рядом с проезжей частью с въездом со стороны улицы;
- Под домом (подземный гараж);
- Отдельный гараж.
Индивидуальное строительство обязано проводиться согласно требованиям пожарной безопасности. Согласно этим нормативам, планируется площадь земельного участка, размечается место под фундамент жилого дома, рассчитывается место строительства объектов хозяйственного назначения:
- Между строениямиI и II степени огнестойкости, в которых будут проживать люди, должно соблюдаться предельное расстояние ≥ 6 метров. Сами объекты должны возводиться из кирпича, бетона, и других негорючих стройматериалов;
- Если один из жилых объектов имеет III степень огнестойкости, то расстояние должно быть ≥ 8 метров;
- Если новые жилые дома строятся из древесины, то они должны быть удалены от других жилых построек на расстояние ≥ 15 метров;
Требования регламента по безопасности строительства
Стандартные расстояния от красной линии до проезжей части – 5 метров, для тупиковых проездов и улиц с редким движением автотранспорта – 3 метра. Кроме того, красная линия устанавливает расположения между жилым домиком и городской и государственной собственностью. Все хозпостройки на земле необходимо располагать с учетом требований пожарной безопасности и как можно дальше проезжей части. По правилам жилищного строительства на участке, предназначенном для возведения частного жилого дома, строить объекты коммерческого назначения не разрешается. Удаление жилых домов и нежилых объектов от границ надела
В обязательном порядке должны учитываться положения Земельного и Градостроительного кодекса – в плане застройки земель населенных пунктов, целевого использования участков, соответствия проекта архитектурной схеме города.
СНиП для строительства частного дома ИЖС
Минимальные нормы предусмотрены и для проходов, подъемом в будущих коттеджах:
• ширина лестницы на верхних этажах и коридора должны быть минимум 0.9 м;
• площадь прихожей – 1.8 кв. м;
• высота потолков в частных домах – от 2.5 м.
Видео по теме
Эти требования реализуются в рамках:
• национальных технических регламентов Российской Федерации
• О требованиях пожарной безопасности;
• О безопасности зданий и сооружений;
• О безопасности объектов внутреннего водного транспорта;
• О безопасности объектов морского транспорта.
• технических регламентов Таможенного союза
• ТР ТС 003/2022 О безопасности инфраструктуры железнодорожного транспорта;
• ТР ТС 014/2022 Безопасность автомобильных дорог.